恒基广州青宫地块归属成谜

一直令恒基地产头疼的广州青年文化宫地块变得更加棘手：在已经投入5亿元后，该地块或将被政府再次收回，10年心血有可能付之东流。

5月14日，来自香港的消息称，恒基广州青宫项目的原合作方——广州市青年文化宫已向法院起诉，称恒基能拿回去年被政府收回的青宫地块，是因为有关部门未依正常程序处理。据了解，该案件将于本月月底开庭。

5月16日，记者致电恒基中国地产有限公司顾问田国强，即便在明确表示“这个事情是由其他部门负责的，我可能答不了你很多问题”后， 主管开发和经营业务的他对青宫地块的命运依然非常关注。

据田国强介绍，恒基目前在广州共有3个商业项目，而青宫地块是其中商业价值最高的，“我们很重视这块地，也投了不少钱进去”，所以，“当然希望这件事能在合理的情况下尽快解决”。加上其他两个商业地块也同样属于旧城改造项目，因此，“主观上，我们希望其他地块能被区别对待，不要受到影响，但客观因素就很难估计了”，言下有些担忧和无奈。

恒基的10年之痛

恒基的青宫地块坐落于广州最繁华的商业步行街——北京路。5月15日，记者在现场看到青年文化宫仍在经营，除了一个电影院外，还新规划建设了一个两层的商场——动感328，目前还在招租。虽然人气不旺，但从硬件的投入情况看，长期经营的意图明显，一点要拆迁的迹象也没有。

据了解，青宫地块占地约9600多平方米，原规划发展一栋20多层高的商业项目，包括商场和写字楼。恒基在1997年取得该项目的合作开发权，由于与广州市青年文化宫在拆迁及补偿等问题上一直未达成一致，所以项目拖延至今还未动工，并在2006年6月收到了无偿收回的通知书。

已在此项目上投入近5亿元资金的恒基当然不甘心青宫地块就这么被收回，李兆基为此四处奔走，力陈项目闲置是因为合作方的因素，与恒基的决策无关。在获准进行行政复议后，恒基的青宫地块失而复得。

然而，正当恒基踌躇满志打算启动项目时，拟迁回原址、自谋出路的广州市青年文化宫却提出了异议，认为恒基拿回土地的程序有问题，并向法院提出起诉。

业内人士认为，就算恒基胜诉，北京路的拆迁补偿标准也已经今非昔比了，恒基必须为10年的延误支付不少时间成本。据悉，同路段的名盛广场2005年拆迁52米长的中心广场临街铺面，单是拆迁补偿就付出了1000多万元，放在10年前，那些商铺的总价才100多万元。按照恒基的开发风格，青宫项目将是长期持有经营的，政府对这类未有出售行为的房地产项目无法追收土地增值税，这倒是可以省下一大笔钱。

而一旦败诉，恒基的损失将数以10亿元计，除了已投入的5亿元资金收不回来外，青宫地块已产生和将产生的巨大利润也与其无缘，据了解，该地块目前的最新估值已经高达28亿元，“项目建成后，商业部分的均价起码可以达到4万~5万元/平方米，写字楼部分1.5万~2万元/平方米也没问题。”中原地产项目部副总经理黄韬很看好青宫地块的开发前景。据介绍，目前北京路的首层商铺租金大概在每月3000~4000元/平方米，而售价更是高达30万元/平方米以上。

李兆基将再出山挽救？

“北京路沿线已经是划了红线的，政府有充足的理由收回青宫地块。”一位土地专家说，青宫土地被收回后，广州市青年文化宫可以得到比10年前多几倍的赔偿，而政府部门则是其中最大的受益者，以目前广州地价上涨的速度看，青宫地块再次推出市场时，广州市政府将收入一笔巨款。

“恒基方面想低调处理这个问题。”代理青宫案件的广东宏安信律师事务所不愿透露案件目前的进展。而一位知情人士告诉记者，“估计恒基很难再保住这块地了。”

该人士认为，青宫这个问题，表面上看来大家都没有错，但实质上是“恒基没处理好这里面各种利益群体的关系”，操作规范的港商还是有点水土不服。“省政府已经内部下文，确定要收回青宫地块了。”该人士透露，虽然恒基已经做好了放弃青宫地块的准备，各种报表中都没有该地块的数据，但恒基仍在最后努力，“听说准备申诉”。

无论李兆基最后是否能够力挽狂澜，青宫事件已经深深影响了恒基在广州的投资信心和策略。据了解，恒基在广州的3块商业用地都是上世纪90年代拿获的，但至今地块的拆迁工作仍未完成，使不上力的恒基只能干着急。以恒基在越秀区沿江西路的海珠广场项目为例，目前项目还是在进行收地拆卸及地盘的清理工程，恒基方面对项目何时能启动也未有把握，因此在恒基2006~2007年的中报中，海珠广场项目并没有列入该公司2008~2010年的项目竣工时间表，其他两个项目亦然。

有鉴于此，田国强表示，在这几个项目启动前，恒基不会考虑在广州拿涉及拆迁问题的土地。