由美国次债危机联想房地产抵押估价的风险控制

一、美国次债危机引发的联想

所谓次债，是指由美国金融机构将次级信用贷款的抵押资产证券化，从而使次贷市场风险转移向广泛的资本市场的一种债务。根据国际货币基金组织的最新数据统计，来自美国发行人的担保债权凭证(CDO)基本分散在5类金融机构手中，它们包括：银行(31％)、资产管理公司(22％)、对冲基金(10％)、保险公司(19％)和养老基金(18％)。 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com

次贷是给收入低、信誉差的人提供的消费信贷，为了吸引低收入人口用次贷买房。美国的金融机构把次贷门槛降得很低，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，而且可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。但是次贷比正常抵押贷款利率要高出 30％，使那些使用次贷购房的低收入人群负担更重，而这些人敢于借钱买房，是把希望寄托在房价上涨上。然而，到2005年中期，美联储第11次加息后，通过次贷购房人群的还贷能力出现了问题，第一块多米诺骨牌倒下了，美国房地产市场出现了动摇，表现在：房价上涨显著放缓、新屋开工率下降，以及待售房屋比例不断上升。美国在2007年5月次级贷款违约率达10年来最高点12．4％，几乎为2006年同期的两倍。2008年违约率可能升到14．6％。如果违约率上升，更多的金融机构将难以自救。事实上，由于抵押资产价格下降，银行迫使借款人出售资产，很多机构正陷入螺旋式下降的困境。据雷曼兄弟公司估计，今明两年约3000亿美元贷款将会违约，按30％损失率计算，投资者损失将达900亿美元。美国次级抵押贷款市场危机有向整个信贷市场蔓延之势。