合理进行贷款价值评估有效防范房地产贷款风险的思考

房地产估价就是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。笔者认为，在商业银行内部配备既懂金融业务又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员既是防范房地产信贷风险的实际工作需要，也是与国际金融接轨当务之急。下面，笔者就此谈几点想法。 http://www.imcpv.com

1 现行的银行房地产贷款大量存在着抵押物高估风险 评估师信息网

根据现行的商业银行贷款管理流程规定，办理房地产贷款业务，首先要确定房地产抵押价值。传统的习惯的做法是由抵押当事人双方协商确定房地产的抵押价值，或者由房地产估价机构评估。出于某些客观原因考虑，目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标，这就使房地产估价机构的估价对抵贷双方起到了重要的参考作用。因此在竞争激烈的市场中，房地产估价机构就要承受到各方面的压力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物；一些相关的中介公司、担保公司、律师受利益驱动，也都希望估价公司在评估抵押物价值时高估；而银行方面则希望估价机构能够公正客观地确定抵押物的现实价值，以有效防范抵押物估价风险。现实中，以抵押贷款为目的估价中，委托方大多数是抵押人，估价机构是为委托方服务并收取佣金。为了不失去客户和受利益驱动(估价机构的佣金额也是与评估价格成正比的)，某些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求，随意提高评估价值，形成银行贷款抵押物的价值高估风险。而一旦形成抵押物价值高估，例如宾馆、商场、写字楼等大型综合性物业的估价价值上下浮动的范围是很大的，少则能虚增几十万元，多则可以虚增几百万元，甚至上千万，给银行带来的风险是巨大的，这也是很多银行抵贷物回收处置价不足值的一个重要成因，所以现在各家商业银行对开办大型综合性物业抵押贷款均持谨慎态度。