估价与房地产信贷风险控制

2007年3月13日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融(New Century Financial，NEW．NYSE)宣布无力偿还债务，濒临破产，次贷危机开始显现。此后各国政府和银行采取注资、降息以及减税等一系列措施，使得危机得以暂时缓解。然而近日在相关媒体上看到下述三条信息，使笔者对美国次贷危机影响的时间之长、范围之广和影响之大有了重新认识，同时也感受到房地产估价在房地产信贷风险控制过程中的重要作用：

·美国政府接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美目前陷入全面危机。在过去一年，两大机构的损失已超过140亿美元。美国财政部长保尔森表示，房利美和房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这两大机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。 字串7

·房利美和房地美与纽约总检察长即将达成一项共识：将要求放款人聘请独立的估价师，并须将评估结果的拷贝件递呈给票据交易所，而票据交易所将会对放款人的行为和活动进行监控。

·中国央行摸底调研，银监会急推房贷压力测试。银监会日前已经将房地产信贷压力测试的通知下发给各地银监局，不同地区的银监局已经着手布置商业银行进行压力测试。在银监会紧张测试的同时，央行的一场全国性摸底也正在静悄悄进行中。央行近日已经下发通知给各地分行，要求密切关注未来房地产贷款质量变化可能引发的风险，并展开相关调研。 字串9

什么是次贷危机?我国目前主要有哪些房贷风险防范控制措施?房地产估价又如何在房地产信贷风险控制中发挥作用?

一、次贷危机 字串7

20世纪70年代，美国废除布雷顿体系之后，部分准备金制度取代“金本位”。几乎与此同时，1970年美国吉利美金融公司创造房地产按揭抵押债券 MBS，将按揭债务制作成标准的凭证，然后像债券一样买给投资人，MBS债券可以作为抵押向银行贷款，甚至可以作为银行的储备金。商业银行由于部分储备金的放大作用，以数倍的能力放大债务货币发行量，这时如果存在一个超低利率的金融生态环境，这些货币会因信贷迅猛扩张，这种扩展大大超过实际经济增长的速度，流动性过剩随之产生，通货膨胀是其具体表现形式之一，一旦通货膨胀达到一定程度，提高利率抑制需求在所难免。 字串1

由于经济影响因素很多，尤其是经济全球化的今天，各种因素对经济的影响错综复杂，为了便于说明利率变化对房地产市场的影响，下文未考虑其他因素对房地产市场的作用。 字串7

利率提高后，首先会抑制房地产的需求。由于还款压力增大，使得一部分消费者降低了购房欲望，房地产市场的增长势头得到控制。如果利率持续提高，会使得已经贷款的购房者的还款额增加。次级贷款市场中的很多贷款人原本期望通过房地产市场的增长来抵消利率提高带来的压力，尤其是那些通过“零首付”、“零文件”等方式贷款的人们。在房地产市场增长被抑制的情况下，继续提高利率，使得他们丧失了还款能力，出现断供。断供现象持续、大范围的发生，导致房地产市场进入下行通道。房地产价格的持续下降导致贷款人的还贷意愿降低，出现更严重的断供现象。恶性循环开始了，并且影响到基于MBS的150万亿美元的金融延伸产品市场，危机爆发。于是政府向该市场出台救市政策，如降息和注资。 字串2

由此可见，为了防范危机的发生，贷前的风险评估和贷后的风险监控及压力测试是非常必要的，房利美和房地美与纽约总检察长因此就保证估价师的独立性即将达成一致，说明了估价在风险防范和控制过程中的重要性。 字串6

二、我国房地产信贷风险控制体系

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2003年以来，中国央行和银监会先后印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发(2003)121号)、《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号)和《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)，使得商业银行能够充分理解和有效识别房地产贷款风险，设计适当的风险管理方法，并且针对不同类型和不同地区的项目，采取不同的监控风险的措施。

目前银行涉及到房地产抵押贷款的种类有土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等、针对不同类型的贷款，商业银行建立相应的风险防范政策及操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等内容。 字串7

就个人住房抵押贷款的风险管理而言，商业银行根据各地市场情况制定贷款成数上限，不超过 80％。抵押物价值以该物业的成交价格或评估价格的较低者为准。 字串7

在发放个人住房贷款前，对新建房进行整体性评估，可选择内部估价或委托独立估价机构进行。对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘，要进行重新估价。对再交易房，要对每个用作贷款抵押的房屋进行独立估价。

可见在风险控制方面，抵押物价值的评估是市场风险控制的重要措施。为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，2006年1月13日，建设部、央行、银监会联合发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)和附件《房地产抵押估价指导意见》。《通知》第八条第一款规定：“商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。”《指导意见》第七条规定：“从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。”《通知》和《指导意见》强调了房地产估价在银行信贷风险控制中的作用，同时也对房地产估价提出了更高的要求；不仅要在贷前对抵押物业作出准确的价值判断，还要具备对贷后可能出现的风险进行及时评估的能力。 字串8

三、房地产估价在信贷风险防范控制中的应用 字串2

房地产估价可以利用其专业优势，在贷前风险控制和贷后风险管理两方面起到重要作用。首先，银行是根据物业价值乘以一定的成数确定贷款额，并以还款期限和相应利率为前提放款的，因此准确评估物业价值，合理建议贷款成数和还款年限，对银行信贷的风险控制至关重要。其次，在贷后随着利率和市场的波动，在房价跌幅达到临界跌幅率之前及时发现和报警，对银行采取有效措施防止危机发生有着重要意义。

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估价师如果灵活运用传统的估价方法和掌握一定的经济学原理，完全可以做到贷前的风险控制和贷后的风险监控。物业按某跌幅率贬值，当其跌后价值与欠银行的按揭款数两者相等时，贷款人可能因资不抵债出现断供，该跌幅率成为临界跌幅率。如果房地产价格下降，且达到临界跌幅率，则存在断供的可能性，银行应提前采取防范措施。在信贷数量比较大和市场变化比较快的情况下，如何做到贷前风险控制和贷后风险监控的及时性?如果及时性较差，还没等估价师结论出来，风险就已出现，那就起不到风险防范控制的作用。先进的计算机技术为我们提供了有效的解决途径，我们可以将估价创新技术和计算机技术相结合，利用估价公司完善的房地产数据库系统，相关结论会在数分钟甚至数秒钟内得出，房地产信贷的贷前风险控制和贷后风险监控的及时性将得到有效的保证。 字串9

四、结论 字串4

通过对美国次贷危机的了解，我们认识到贷前的风险控制和贷后的风险监控对防范危机的发生是非常必要的。我国目前的房地产信贷风险控制体系，也要求房地产估价不仅在贷前对抵押物业作出准确的价值判断，还要具备对贷后可能出现的风险进行及时评估的能力。房地产估价作为银行防范控制风险的重要措施，完全可以利用自身的专业特长，熟悉市场的优势，持续掌握和跟踪市场数据，结合先进的计算机技术和创新的评估理论，在贷前风险控制和贷后风险监控方面协助银行，对风险进行有效的防范和控制。