采用“成本法”进行房产价值评估技术片段

以估价时点的市场价格为基础，确定建筑物重置成本，结合实际成新情况，采用以下公式确定评估价值。
评估价值=重置成本×成新率

评估人员在核查评估范围内建筑物、权属资料的基础上，对估价对象建筑物进行了现场勘察，对影响造价的建筑结构特征进行了测量和记录，对影响成新率的主要因素（基础、承重构件、完好程度及装修等）进行了现场技术评定，并拍摄相应照片。

（1）重置成本的确定

根据临沂市相关资料所显示的临沂市同类地区当前建筑行业造价信息中与估价对象类似结构的建安费，综合分析估价对象特点，确定估价对象的建安费。综合考虑专业费、管理费以及建设部规定建设周期内相应的资金成本，开发成本、开发利润、税费等。

（2）综合成新率的确定

成新率是指评估时点房屋建筑物的完好状态与全新建筑物的比率，本次评估计算成新率时按照年限法确定综合成新率：

成新率=（1-残值率）×尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%=90%

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