美国房地产估价(MAI)体系及方法之启示(四)——收益法

一、美国房地产评估中的收益法

美国房地产估价中，收益法包括两种基本方法：直接资本化法(Direct capitalization)和报酬资本化法(Yield capitalization)。

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(一)直接资本化法 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com

1、直接资本化法的定义及公式 更多精采请到 bbs.imcpv.com

直接资本化法是将估价对象未来某一年度的纯收益除以适当的资本化率 更多精采请到 bbs.imcpv.com

或者乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法。

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直接资本化法的基本公式： http://www.imcpv.com

V＝I／R

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式中，V——房地产价值。 http://www.imcpv.com

I——未来某一年度的纯收益。在实际估价中，通常使用第一年度的纯收益。

R——综合资本化率。综合资本化率是未来某一年度纯收益和市场价格的比率。 来源:评估师信息网 http://www.imcpv.com

2、直接资本化法的适用条件

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(1)评估房地产已处于稳定经营状态

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房地产在刚刚建成时，其最初的租金会低于同类型的房地产，经过一定时间的经营，租金渐渐上升，达到稳定状态，这时候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。 来源:评估师信息网 http://www.imcpv.com

(2)市场上存在大量包括市场风险、收益、费用、物业性质和区位条件等特征都相似的可比案例。

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3、资本化率的求取方法

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资本化率是未来某一年收益和市场价格的比率，没有财务上的特殊含义。

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(1)从比较案例的销售资料中直接计算R，即市场提取法