在市场比较法估价实务中应注意的合理性问题

最近我市房地产估价师协会公布了“房地产和土地估价报告评价体系研究”课题成果，该项成果对提高估价报告的质量和技术含量，树立估价机构和估价行业的专业形象，具有积极的导向作用。

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如何根据具体情况，既严格按照该项成果中提出的评价标准认真做好每一份估价报告，又妥善解决估价作业时间较短与评价标准要求较高之间的客观矛盾，是摆在我们面前的一项重要任务。本文对照评价标准中的有关要求，在总结本机构估价人员应用市场比较法的认识和经验体会的基础上，对估价方法的选用、可比案例的选用、比较因素确定和修正系数的确定、估价结果的确定等方面的合理性问题，进行初步探讨。抛砖引玉，供同行批评指正。

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一、估价方法的选用

对“估价方法的选用”这一部分，评价标准要求估价技术思路正确，方法选择合理，并充分说清楚选择的理由。为了更准确说明估价方法的选择理由，以及节省估价作业时间，我们拟就了若干个不同类型房地产选择不同估价方法的理由，供估价人员参考。例如独立成套住宅，因市场交易频繁，可比交易案例充分且容易找到，适合采用市场比较法进行估价。而采用收益法或成本法进行估价，前者由于近年租金水平普遍跟不上房价上涨幅度，租售比远低于正常房地产市场状况下的合理数值，测算结果难以真实反映估价对象的公开市场价格；后者则由于近年来地价和开发商利润均缺乏透明度，难以正确把握，测算结果也难以真实反映估价对象的公开市场价格。由此说明了决定采用市场比较法一种方法进行估价的理由。 字串7

二、可比案例的选用

1、评价标准对可比案例选用的要求

对“可比案例的选用”这一部分，评价标准要求可比案例应同时符合真实性、客观性、信息完备性和可比性四项要求。其中可比案例的真实性是关键指标，要求案例来源必须真实可靠，依据充分，并有明确的书面说明和资料。这个问题是本文重点探讨的一个内容。

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2、可比案例来源的真实性 字串7

在估价的实务中，估价人员主要通过两个外界渠道来收集可比案例，一是通过上海网上房地产信息服务系统，查找由政府行业主管部门设立的房地产交易中心登记的成交案例(以下简称交易中心渠道)，来自这一渠道的案例不妨称为登记成交案例；二是通过市场调查收集可比案例(以下简称市场调查渠道)，来自这一渠道的案例又可分为市场成交案例、市场销售案例和市场待售案例三个类型。

  
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可比案例收集渠道    可比案例类型 字串5 
交易中心渠道        登记成交案例 
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市场调查渠道        市场成交案例 
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                     市场销售案例 字串2 
                     市场待售案例 
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(1)登记成交案例。通过交易中心渠道收集的登记成交案例，基本上符合真实性要求(此处所谓的真实性一般是指成交登记的真实性，但不一定包括交易价格的真实性)，在作为合法依据时的权威性相对较强，也符合本市目前有关规定。我们认为，只要能找得到质量和数量均满足估价要求的这类案例，就应该优先考虑采用。尤其是对于一些重要的估价项目(如标的物价值较高或进入司法程序的估价项目)，应尽量采用这类登记成交案例做可比案例。 字串4

(2)市场成交案例。利用市场调查渠道，如通过向房屋中介门店和售楼处，可了解其经手成交房屋的价格资料和有关交易情况；向房地产交易当事人或估价对象四邻，可了解其本人或邻人购房时的价格资料和有关交易情况。这类案例的价格往往比较接近正常市场行情，市场依据性强，在取得有关资料(如销售合同或预售合同，付款凭证，以及其他书面资料)复印件和填好案例调查表后，也符合真实性要求，可作为可比案例。

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(3)市场销售案例。利用市场调查渠道，如通过向房屋中介门店和售楼处，可了解已签订购买合同 (需区分现房销售合同和期房预售合同)并已付订金的房屋价格资料和有关交易情况。这类案例的价格也往往比较接近正常市场行情，市场依据性强，在取得有关资料(如有关协议或合同，付款凭证，以及其他书面资料)复印件和填好案例调查表后，也符合真实性要求，可作为可比案例。

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(4)市场待售案例。利用市场调查渠道，如通过向房屋中介门店、售楼处或房展会售楼人员，可查询有关的待售价格；或者利用一些公开媒体(专业网站和报纸杂志等)，可查询有关的待售价格。这类市场待售实例，只要再经过必要的沟通，剔除一部分价格明显偏高的案例，在合理考虑了讨价还价、中介代理费和交易税费负担等项因素的基础上，经过适当处理，其价格往往也可以调整为正常市场价格。从理论上讲，这类市场待售案例只要经过了沟通和核实，并取得了有关资料复印件和填好案例调查表，以及找到了合理的价格调整办法后，也具有较强的市场依据性，基本上也符合真实性要求，可作为可比案例(特别是用于评估普通单套住宅或普通单套办公用房的可比案例)。 字串4

顺便应指出的是，随着估价机构服务领域的不断拓展，部分估价机构和房屋中介机构的业务关系日趋紧密(有的甚至同属一个企业集团)，有了这层关系，估价人员获取各类市场调查案例就方便多了。另外，本市已出现了几家经营性的房地产交易数据服务公司，服务对象为房地产开发企业、房地产估价机构和其他单位，通过购买这些公司的服务，估价人员也可以方便地获取各种类型房地产的市场交易案例。 字串2

“价值源于市场”是经济学的一个重要原理。既然房地产的客观合理价值在市场上可以有多种表现形式，那么，只要估价人员是“独立、客观、公正”地进行评估，并具有准确把握房地产公开市场价值的专业能力，就应该被允许在较大的范围内选择可比案例，既可以从交易中心渠道选择可比案例，又可以从市场调查渠道选择可比案例。

当然，采用市场调查案例时要充分说明理由。例如登记案例的数量不能满足估价要求；由于避税、关联交易等原因，登记案例的价格明显低于目前的市场实际价格；估价对象所在地段的房地产中介门店较多，市场竞争激烈，价格相对透明，经调查可了解到实际成交价，或者可以掌握挂牌价与实际成交价的修正幅度，等等。 字串9

3、填好可比案例调查表

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对于通过从市场调查渠道选择的可比案例，应注意按评价标准的要求填好案例调查表。我们设计的可比案例调查表内容，大体上与估价对象现场查勘表一致，以便于下一步的比较、修正；所不同的是，增加了填写案例来源、调查日期、调查人等项内容。