在市场比较法估价实务中应注意的合理性问题
在实务操作中，我们强调估价人员去现场查勘之前，最好先通过一定的渠道大致确定若干个可比案例。这样在现场查勘时，即可顺便了解有关可比案例的情况，并填好可比案例调查表。
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可比案例的调查方式主要是现场实地查、看、问，以及向有关人员索取所需有关资料、网上下载有关资料、电话询问，等等。
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4、重视数据库建设
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房地产估价机构的数据库，如果从狭义理解的角度，即从基本满足估价实务对有关数据的需要和基本达到行业主管部门检查要求的角度，至少应包括下列四个方面的内容：(1)分类型分区域的房地产交易价格数据资料，(2)分类型分区域的房地产租金价格数据资料，(3)各类建筑工程造价数据资料，(4)分用途分区域的土地价格数据资料。 字串8
根据数据来源的不同，房地产估价机构的数据库可以分为“外库”和“内库”两个组成部分。所谓外库，是指充分借用社会资源，以最小代价建立起来的、能为我随时利用的房地产市场信息资料数据库，如：随时可供利用的上海网上房地产信息服务系统资料、经营性房地产交易数据服务公司资料以及网上市场调查资料等。所谓内库，是指估价机构依靠自己力量建立起来的房地产市场信息资料数据库，如：已下载的上海网上房地产信息服务系统资料、经整理的分类型分区域的各种房地产数据汇总资料、经整理的已做估价项目的各种房地产数据汇总资料(已做估价项目不能做可比案例，但其估价结果可用于把握价位的参考)等。
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目前估价人员采用市场比较法时，普遍感到可比案例难找。估价作业时间较短、估价项目收费较低和评价标准对可比案例质量要求较高是一对客观存在的矛盾，而建立和维护好数据库，对于解决这一难题具有实际意义。 字串3
三、比较因素的确定
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对“比较因素的确定”这一部分，评价标准要求以估价对象房地产状况为基准，并根据估价对象房地产类型、用途和主要特点，合理、充分地设置对估价对象价格有明显影响的若干主要的比较因素和比较因子。
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不同用途的房地产，影响其价格的主要区位因素和主要实物因素是不尽相同的。如居住房地产的主要区位因素为周边环境与景观、交通条件、商业服务配套状况和教育配套状况、以及区域城市规划限制等；主要实物因素为房屋类型、房屋结构、房型、朝向、层次、建筑面积、房屋建成年代、内部装修、小区环境与档次、停车条件、以及物业管理等。又如工业房地产的主要区位因素为道路通达度、交通便捷度、距火车站(码头、机场)距离、基础设施状况、产业集聚度、产业关联度、周边环境状况、以及区域城市规划限制等；主要实物因素为房屋类型、房屋结构、部位层次、产业类别、建筑面积、占地面积、房屋成新、以及特殊结构(墙体、行车、地坪及其他)等。 字串8
在估价实务中，设置区位状况和实物状况的比较因素栏目，应视估价对象的具体情况、特点、估价作业时间和现场查勘工作程度而定。对于一般估价项目，应该根据实事求是和便于操作的原则，适当“抓大放小”，不要考虑过细、设置太多的比较因素栏目，以简化测算过程。 字串8
四、修正系数的确定 字串8
对“修正系数的确定”这一部分，评价标准要求说清楚修正系数的确定过程，并把握好修正系数数值的合理性和修正幅度的合理性。
为了求取比准价格，需要根据可比案例状况与估价对象状况之间的比较差异，对可比案例价格进行合理的修正。比较修正的范围涉及到交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。交易情况和交易日期的修正，以及房地产状况中的权益修正，均需分别采用有针对性的办法，在此不作阐述。本文仅探讨房地产状况中的区位状况修正和实物状况修正。 字串5
具体确定区位状况修正系数和实物状况修正系数时，主要也是采用市场比较法的原理。即根据可比实例状况与估价对象状况在某些比较因素方面的差异程度(应对差异程度进行专门说明)，找出这一因素状况的实际差异在市场上表现出来的价格差异，再通过定量或者定性的办法，确定该因素的修正系数。具体地说，或者是采用对有关市场价格的调查和统计，再通过一定量的市场数据整理归纳后定量求得；或者是采用特尔菲法，组织众多资深估价专家研究讨论，让他们依据长期估价积累的经验和对房地产市场状况的把握，提出具体的修正系数，再进行整理归纳后确定。
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在估价实务中，我们主要采用的是下列办法确定修正系数。 字串7
1、参考行业有关规定确定修正系数
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(1)居住房屋的层次修正和朝向修正，参考上海市房地资源局2003年公布的有关修正系数表。 字串2
(2)工业厂房建筑物造价因素修正，参考有关行业提供的层数、层高、跨度和跨数等项修正系数表。
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2、自行研究确定修正系数 字串6
有些修正系数，由于没有行业规定，我们就组织估价人员研究确定。如有关商业房地产各层次或各部位的修正系数，可通过对若干个类似商业房地产各层次或各部位的售价数据和租金数据进行调查和分析整理，经综合考虑后，确定其适用的修正系数。又如日照影响对房地产价值贬损的修正系数，可通过下列方法求取：先确定估价对象日照受到影响的程度；然后分别从个别因素角度(主要是朝向和层次发生相对变化)确定其对房地产价值贬损的修正系数，从市场因素角度(主要是不同朝向和不同层次的类似房地产有着不同的公开市场价值)确定其对房地产价值贬损的修正系数，以及采用特尔菲法确定其对房地产价值贬损的修正系数；最后再综合这几个修正系数，并在结合考虑其他影响因素的基础上，合理确定其最终的修正系数。 字串4
3、自制修正系数表 字串8
对于一般的区位因素和实物因素，我们参考基准地价修正法中采用的因素修正系数表，结合估价经验，自制区位因素和实物因素修正系数表。修正幅度设5个档次，修正系数有：100／100(即不作修正)、100／102和100／104(案例优于估价对象，作减价修正)、100／98和100／96(案例劣于估价对象，作增价修正)。区位因素和实物因素的修正系数均为 100／()，分母()内数值视具体情况酌定。 字串8
在实务中，各估价机构一般都会根据工作需要，逐步建立和完善常用比较因素的修正系数体系，以方便估价人员参考使用。这项工作实际上也是估价机构长期的技术积累和专业能力的体现。 字串7
关于修正幅度应注意的是，每项修正幅度不超过20％，综合修正幅度不超过30％。这是规范的要求，也是评价标准的要求。实际上这也是采用市场比较法进行估价的合理性体现。
