浅议市场比较法在估价中的应用
作者：IMCPV
来源：评估师信息网
日期：2009-06-11
浅议市场比较法在估价中的应用
市场比较法就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象的价值。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
一、市场比较法原理及其适用性和局限性
市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原则，即在评估房地产价格的时候，如果房地产的效用相近，那么价格应该相差不多，比较的时候，选取类似的房地产作为定价的参照系。但是，没有两种房地产是完完全全相同的。在使用市场比较法的时候，必须对可比案例进行修正，以估价对象为样本，对案例进行分析比较修正。
只要有足够的成交案例，市场比较法可以用于任何情况。相对于成本法和收益法来说，市场比较法中需要主观判断的地方少。理论上讲，所有的修正都是可以从市场上取得的。由于市场比较法建立在市场数据的基础上，它具有很强的现实性、适用范围宽、易于采用。
但是，它的局限性正是因为需要收集大量、正常的房地产交易数据。比如说，在一个不活跃的市场里，房地产交易量很少，可供选择的可比案例非常有限，那么如果用市场比较法测算就会造成比较大的价值偏差。
二、运用市场比较法存在问题
近几年来，我所执业的地方，佛山市房地产市场虽然快速发展，交易活跃，这为采用市场比较法评估房地产价格奠定了良好的基础，但是在实际操作中，还是存在着不少问题。
1.信息不对称获取案例机会较少
由于信息不对称，估价师获取案例的机会较少，尤其是成交案例更加难以获得。这使得在运用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性大打折扣；另外由于信息资料没有共享通道，交易情况、交易背景不透明，使得交易情况这一估价参数几乎无法进行修正，这两个因素很大程度上影响了估价结果的合理性、客观性。
2.估价经验不足搜集案例渠道单一
有些估价师估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响；对估价对象所在地区房地产走势把握不准；对房地产中各类不同物业的特征，缺乏了解，没有抓住估价对象类似物业的主要特征，对影响待估房地产价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分；不按技术规范操作，在评估中没有全部采用成交案例实施评估等诸多原因，造成估价结果偏差的现象时有发生。
缺乏现场调查记录，案例渠道来源单一。现行情况，估价师搜集案例的主要来源为报纸、楼书和网络上发布的房地产租售信息，仅凭这些是较难搜集到可比性强的交易案例的。甚至有的估价师闭门造车，带着结果去寻找案例，整个估价过程从一开始就受到结果支配，缺乏市场调查的主动性。
二、提高估价结果合理性和客观性
市场比较法的精髓：就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定估价结果的基础，决定了估价结果的正确程度。
1.应正确选取比较案例
字串6
（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。搜集选取过程中,可能发现同一地段等级内存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。
（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。我们提倡比较案例尽可能处于同一地段甚至同一住宅区内，但并不是认为所选取的比较案例都处于同一地段或同一住宅区内就更能提高估价结果的准确性，尤其是对商品住宅用房的估价。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。
（3）比较案例的交易日期要尽量接近估价时点，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，尤其是刚过去的2007年，佛山市商品住宅市场涨幅高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响估价结果的准确程度。
（4）比较案例的价值属性应尽量一致。如作为比较案例的商品房所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近，同一地段具有配套完善和物业管理的住宅小区楼与缺乏配套和物业管理服务的单体楼价格具有明显差异；建筑类型（多层、小高层、高层）应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。
字串5
（5）比较案例中的特殊因素在案例所披露的信息中没有被体现。如出现住宅楼中南北朝向的户型比东西朝向的便宜，二层的价格比四层的贵等不合常理的现象。这往往是因为存在其他的因素。如住宅有现房和期房之别，有一次性付款、分期付款与按揭之别，并可能存在有关系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。
（6）从某些信息来源获得的交易案例的交易价格，是纳税之后的价格，低于实际的成交价。我们在估价报告中必须阐明所选用比较案例的来源，并对于所选用比较案例的交易价进行具体分析，对于有确凿依据证明其与市场行情有明显差异的交易案例，应予剔除。
2.应合理确定比较因素
（1）如采用市场比较法对商品房的评估。市场比较法中商品房装修状况的比较应是指对商品房一次装修的比较。而商品房二次装修的状况是不应列入评估中进行比较的。因为商品房的二次装修档次差异很大，且装修的式样也因人的喜好而异，且比较案例装修的具体状况估价师一般是没有进行现场勘察的，因此，在市场比较法中，不能将商品房的装修价值与建筑物的价值合并在一起评估。并且，二次装修的价值一般也难以被买方所接受。因此即使二次装修需要评估，也应是单独进行评估。
（2）不应将商品房的“成新率”作为比较因素。评估中，一般只需考虑商品房建造时间之间的差异。“成新率”仅仅是成本法中分析损耗后的结果。在市场比较法中，“成新率”这一模糊的概念不宜作为比较因素。
（3）个别因素修正根据不同待估房地产的现状、特点的，确定的修正因素也要有所差别，不能千篇一律。
3.提高估价师素质建立信息库
首先，估价师应有极强的敬业精神，要有高度的政治责任心和社会责任心，对于每个项目，要亲临现场进行现场勘察，实地了解情况，认真实施必要的估价流程和步骤。再次，估价师要善于应用各种渠道，采用多种方法搜集案例，进一步开拓信息资源，使一切有用的资料充分发挥其作用。
客观上，由于政府、房地产主管部门人为的信息阻塞。且门面房、私房租赁信息，新的交易案例，无法及时搜集。这些因素制约了房地产估价结果的准确性，因此估价机构、估价师应通过内部积累，培养专职的信息员，努力通过政府、房地产交易中心、物业管理部门等收集门面房、私有房租金及二手房的交易资料；也可通过与物业管理部门房屋中介机构签订合作协议，批量获取中介机构的挂牌、交易价格等信息。
为了解决这些问题，国外，如美国已有专门的服务机构收集、整理、更新市场成交案例并编制成数据库，有偿提供给估价机构等终端使用者，从中获取利润。在中国市场上，目前尚无这样一个行业存在，但是在不久的将来，这个行业也许同样会在中国出现。
