金坛市城镇基准地价成果更新简介(一)
作者：IMCPV.COM
来源：国土资源局
日期：2006-10-20
一、项目背景 金坛市土地分等定级估价原成果完成于1997年，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法完成了金坛市市区及建制镇、乡集镇土地定级估价，基准地价已由原江苏省国土管理局和物价局于1997年公布。该成果在我市土地使用制度改革、企业改制、招商引资和经济建设中发挥了巨大作用，取得了良好的社会效益与经济效益。 近年来，随着城市化推进的加快，市区的范围不断扩大，基础设施进一步完善，城市载体功能的不断提高，土地区位条件和土地市场变化较大，原有的土地分等定级估价成果已不能客观、真实的反映土地市场情况，必需建立新的土地等次、土地级别及基准地价及其监测体系，以适应科学管理和合理利用土地的要求。根据省国土资源厅国土资发[2002]39号《关于加快全省城镇基准地价更新调整工作的通知》的要求，金坛市国土资源局与南京国图信息工程有限责任公司联合对金坛市城镇土地等次、土地级别及基准地价进行了更新工作。 二、工作依据1、 国土资源部颁布的《城镇土地分等定级规程》（国土资源大调查专用）2、 国土资源部颁布的《城镇土地估价规程》（国土资源大调查专用）；3、 国土资源部颁布的《城市动态监测体系技术规范》（国土资源大调查专用）；4、 江苏省国土资源厅国土资发[2002]39号《关于加快全省城镇基准地价更新调整工作的通知》；5、 金坛市城镇土地分等定级与基准地价更新工作方案；6、 金坛市城镇土地分等定级与基准地价更新技术方案；7、 金坛市城区及各建制镇镇区种类用地的交易资料、土地收益等资料。 三、工作目的 金坛市土地分等定级估价，就是在大量收集评价区内的基础资料，综合评定该区域土地的经济、自然特性和在社会经济活动中的地位、作用基础上，科学地划分土地等次、级别，测算各级别各类用地的基准地价。其主要目的是强化政府对土地市场的宏观调控；促进土地市场的培育和发展；加强土地资产管理，防止土地资产流失，保证国家土地所有权在经济上得以实现；为有关部门制订规划、计划，为现代企业制度改革等提供土地经济依据。本次城市土地价格调查的具体目的如下： 1. 满足征收土地使用税费的需要
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征收土地使用税费是调节土地利用和土地收益，抑制土地炒卖，防止国有土地资产流失及保证国家土地所有权在经济上得以实现的一种重要手段。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第五条规定："省、自治区、直辖市人民政府，应当在前条所列税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准"。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》采用征收土地增值税的方式，将社会经济发展产生的地价上涨收益归政府所有。根据上述法规政策的规定，本次城市土地价格调查工作将为制定南通市市区各级土地使用税标准，征收土地增值税提供科学依据。 2. 满足政府宏观调控土地市场，培育和发展土地市场的需要
金坛市作为对外开放程度较高的经济发达地区，土地市场较为活跃，土地出让、转让、出租、抵押、作价入股等活动比较频繁。通过土地分等定级估工作，有利于政府通过建立基准地价公示制度，宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理的政策和法规；有利于政府确定土地使用权出让价格和实施对土地市场的有效管理，从而促进土地市场的培育和发展。 3. 满足有关部门制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要 来源:评估师信息网 http://www.imcpv.com
土地是重要的生产资料。在维护我国土地公有制，实行土地所有权和使用权分离的条件下，土地使用权作为特殊的商品，在建设社会主义市场经济活动中，必须强化管理。通过土地分等定级估价工作，为国民经济有关部门，综合平衡用地计划，合理配置土地资产提供土地级别和土地价格的基础数据。 4. 满足建立土地资产台账的需要
在各事业单位开展清产核资，建立现代企业制度的工作中都需要核定各单位占用的土地资产量。通过土地定级估价工作，为测算土地的资产量，建立各单位的土地资产台账提供科学依据。 四、工作成果
金坛市市区及建制镇镇区基准地价成果更新以土地定级成果为基础，利用房地出租、房地出售、商品房买卖、土地出让和转让、征地拆迁等市场交易资料以及企业用地效益资料，采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估测算商业、住宅、工业用地的样点地价，并对样点地价进行一系列修正。在此基础上，利用数理统计的方法对样点地价按土地级别和地价区段进行同一性检验，剔除无效样点后确定参数样点，利用市场交易样点地价和样点地价与土地级别数学模型法、样点地价与定级单元分值法测算并确定了商业、住宅、工业用地级别基准地价、商业路线价、住宅区片价、工业区片价，重新建立了宗地地价修正体系。 ㈠基准地价内涵的设定 1. 基准地价概念 评估师信息网
基准地价是指在城市规划区范围内，以现状毛地为主、参照近期规划利用条件下不同级别或者地域条件相当的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。 2. 基准地价内涵设定
本次更新评估的基准地价是在评估基准日2003年1月1日市区各土地级别或均质区域内、在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为该类用地法定最高使用年限。 3、基准地价内涵设定的具体条件3.1评估基准日
按江苏省国土资源厅统一部署要求，本次评估基准日为2003年1月1日。3.2土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。3.3土地开发水平
根据各土地级别或均质区域（商业路线、住宅区片、工业区片）内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的土地开发条件。（具体设定条件略）。
