基准地价平衡及分析的技术准备

长安大学地球科学与国土资源学院 张 步 刘建朝 张近凤

编者按：现阶段，我国的城镇基准地价体系是基于土地所处区域内的各项因素评估制定的，很少反映不同地域或城市差异，对土地市场和土地有效利用缺乏引导。如何使基准地价反映不同地区或城镇的经济差异和地价趋势，使城镇间的地价实现可比性？本文提出了城镇基准地价平衡观点，主张通过数理分析和城市间的横向比较，调整本地域的城镇基准地价，实现平衡，使地价与城镇的经济发展水平一致，对土地利用方向和效率更具指导意义。本文以我国29个城市为例，将这些城市地价纳入到同一个体系中进行了实证分析，对地价的制定与管理有一定的指导意义。



城镇基准地价平衡的必要性

城镇基准地价是在各类用途土地法定最高出让年期的前提下，政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。城镇基准地价居于基础地位，是其他地价产生的根源。

然而，现阶段城镇基准地价的评估与确定，都是从本地区或本区域的内部因素出发的，反映的是区域内不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势。由于对外部因素、尤其是其他城镇的情况考虑较少，难以反映不同城镇、不同区域间的经济水平和地价趋势差异。所以，当面对日益扩大和统一的土地市场时，城镇基准地价对土地利用、建设开发的引导功能就受到影响。如何使城镇基准地价既能反映本区域的地价水平，又能反映不同区域的差异，对土地利用更有指导意义？这就需要进行城镇基准地价平衡。

城镇基准地价平衡，简单来说，就是对不同城镇的基准地价进行横向比较，并进行差异调整。它是以土地分等为依据，综合考虑对城镇地价有影响的其他因素，形成各等级城市、县、建制镇的基准地价序位，并通过技术调整，弥合原基准地价与地价序位的差异，使基准地价与城镇序位相一致。通过基准地价平衡，使投资者、土地使用者和土地管理者在更宽的范围内及时了解掌握土地信息，调整土地利用方向和方式，实现土地的有效利用和土地市场的均衡发展。

一个城市的基准地价是否符合当地的经济发展水平，这对于一个城市来说至关重要，若地价太高，则可能影响当地的招商引资和经济发展；若地价太低，则会对调控土地市场带来压力。所以对一个城市进行基准地价定位之前，进行基准地价平衡分析是非常必要的。

但是，由于各城市所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同，必然造成部分城市地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离、不匹配。因此，城镇基准地价平衡不是在不同城市间进行简单的比较，而是要深入进行综合因素的分析，这就是基准地价平衡研究，即通过一定的计算方法分析研究，得出适合当地经济发展水平的基准地价计算结果，即平衡后的基准地价，为城市确定符合本地区实际的基准地价提供有效依据。

所以，地价平衡研究，是通过数学、统计学分析等方式，对一组城市在相同条件下的对比分析，使城市基准地价之间具有可比性，在经过地价平衡研究之后，可以比较准确地对一个城市的基准地价在全国范围内进行定位，可以反映出一个城市的基准地价是不是符合城市的发展水平，对于地价不符合经济发展的城市可以对其地价作出相应调整，实现基准地价平衡。



基准地价平衡及分析的技术准备

（一） 基准地价平衡内涵的统一

城镇间基准地价的平衡，前提是基准地价内涵与基准条件的规范与统一。确定基准地价内涵，是搞好基准地价平衡的基本技术环节。

从理论上来说，土地价格应当是土地资源价格与土地资产价格之和。其中，土地资源价格是真正的地租的资本化，即真正的地租除以利率，相当于基准地价中的土地收益部分。土地资产价格则为土地资产成本价格加上平均利润。简言之，凡是“土地资本”，都应该算在地价内。因此，基准地价内涵必须包含政府出让土地纯收益、城市建设配套费和土地拆迁开发费等，基准地价应是熟地状态而不是生地状态下的价格。本文对基准地价内涵的统一主要从用地年期、评估期日、容积率等方面来进行，具体内容包括：

1.统一基准地价用地类型：基准地价平衡用地类型统一为商业用地、居住用地和工业用地三种类型。

2.统一基准地价用地年期：基准地价平衡价格是指各类用地的法定出让土地最高使用年限的土地价格。商业用地为40年，居住用地为70年，工业用地为50年。

3.统一基准地价开发程度：即具备“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯以及红线内场地平整）。

4.统一容积率：基准地价平衡界定的容积率为标准容积率，即商业用地2.0～3.0；居住用地1.5～2.5；工业用地0.5～1.0。

5.统一的商业用地基准地价评估方法。商业用地基准地价全部采用区片价表示。

6.统一的基准地价评估期日：统一为2003年1月1日。

（二） 地价修正

由于各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、年期等有所不同，为使数据具有可比性，统一各城市基准地价的地价内涵，进行地价修正，使各城市的基准地价具有可比性，是地价平衡研究的重要内容之一。

地价修正是通过一系列地价修正公式实现的，主要包括对估价期日的修正和年期修正等。通过地价修正,统一地价内涵,使进入分析的城市地价内涵一致。

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