经济全球化趋势下估价准则的兼容与保留
一、经济全球化导致房地产估价服务全球化合作的迫切性 字串8
经济全球化是社会发展到一定阶段的必然结果，其内因是地球资源的有限性和稀缺性，其外因是市场经济机制。通过市场自动调节功能，在一定国家和区域内实现自然资源和人力资源的最佳组合，以最少的投入，实现经济利益最大化。近二十年，国际运输、通讯和电子商务技术在全球范围高速发展，为经济全球化提供了可能，天涯海角仿佛咫尺空间，经济全球化愈演愈烈。
房地产全球化发展体现在两个方面：一方面，就“房地产”这商品本身而言，与房地产开发关联的土地资源、建筑材料资源、人力资源、资金资源在各区域的不平衡以及对上述资源利用水平的差异，为专业房地产开发经营的全球发展提供了动力；另一方面，“房地产”作为生产生活资料而言，经济全球化促成了对房地产需求的全球化。
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房地产全球化发展为房地产估价提供了更大的舞台。2005年10月，美国新泽西州一对美籍华人夫妇至地方法院进行离婚诉讼，诉讼中涉及他们位于上海徐家汇的一处房产，由我公司进行了评估。根据美国地方法院的要求，要么中国估价师至美国出庭作证，要么美国当地估价师了解情况后出庭作证。后因操作上的难度，夫妇双方就房产问题通过调解方式解决。此事让我们充分感受到估价领域全球化合作的迫切性。但是，房地产地域特征浓厚，房地产估价也有明显的地域性。房地产估价全球化不是所有环节的全球化，主要是客户的全球化。房地产估价服务全球化与本土化不可能完全脱节，是某区域估价服务活动满足全球客户的需要的关系。即使估价服务机构在全球范围开展业务，也离不开本地专业估价人才的加盟。
二、经济全球化趋势下我们要加快融入国际估价准则体系的步伐
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美国《专业估价操作统一标准(USPAP)》将估价实务分为估价、估价咨询和估价审核三种类型。估价是形成一个价值意见的行动或过程，估价师要为客户提供一个反映了所有市场证据的房地产价值的意见。估价咨询是为了解决一个问题而形成一个分析、建议或观点的行动或过程，这里的价值意见是为了形成工作结果而进行分析中的一个组成部分。估价审核是形成和沟通一个关于其他估价师工作质量的意见的行动和过程。我们可以将估价师的工作按照性质归纳为提供房地产价值的证明和提供房地产投资决策的依据。国内估价师实际上大多数在从事房地产价值证明的工作，而有关房地产投资决策的工作很少。尽管估价师提供的房地产价值为客户提供了一定的参考意见，但提供投资决策依据的主体还不是估价师。事实上，估价师是估价服务的主体，但房地产服务的范围更加广泛，包括房地产经纪、保险、建造、开发、信托投资等等，在这些领域估价师不能成为服务主体，但估价师所具备的能力可以直接和间接地为他们提供专业建议，美国《专业估价操作统一标准(USPAP)》从基本任务上一下子拓宽了估价师的工作范围。在过去的十年，我们对此重视不够，发展不够。
房地产具有保值和增值的功能，我们比较习惯的房地产投资模式是购买一个物业，持有一段时间后卖出，赚取差价。这种投资理念与我们国家房地产发展历史密切关联，从房地产计划经济模式下的实物分配到市场经济模式下把房地产作为一种商品，其间仅用了20多年的时间。这种发展速度，在世界上是公认的惊人速度，但与发达国家几百年的房地产市场发展历史相比较，这个过程还比较短，因此我国房地产仍处于高速发展阶段，房地产的升值空间很大。这种情况下通过高抛低吸房地产资产能快速聚敛财富，形成了现在房地产的投资模式。然而随着房地产市场的日趋成熟，房地产投资模式必将变化，投资者不仅关注持有期结束后房地产价值的变化，还要关注在持有期期间房地产所能带来的收益，这两部分的全部才是房地产的投资总收益。目前发达的欧美国家房地产投资即是这种综合模式，房地产信托投资比较盛行。日本、韩国等还处于一半对一半的中间状态，中国基本还处于高抛低吸这种简单模式。当然国内实践让我们逐步意识到这部分价值的存在，例如用抵押贷款购房，用房租偿还贷款，这是对房地产价值重新认识的开始。
房地产投资模式的变化对估价服务提出了新的要求。基于古典经济学地租地价理论和新古典经济学均衡价格理论形成的估价三大基本方法在具体运用上发生了深刻变化，我们更多地需要考虑房地产预期收益的获得方式和时机，这就要对房地产历史、现在和将来的市场条件有十分准确和客观的认识和分析，而目前我们的手段还比较单一，房地产及房地产估价发展时间短所形成的先天不足还存在。例如：估价理论上我们对报酬资本化和直接资本化还不是区分得很清楚，房地产完全权利和部分权利不是区分得很清楚。现在，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国土地估价师协会已做了大量工作，通过国内资格考试、继续教育培训、国际间资格互认培训、学术交流会议等，不断修正估价理论，以适应估价服务全球化的需要。除了估价理论上的修正外，我们在估价基础资料获得方面也存在起步晚的问题。例如估价案例，第一，市场形成时间短，市场资料少；第二，与国民素质和政府管理水平相关，估价案例失真；第三，资料权威性、专业性差，不象美国一些专业机构如Kopaz提供的行业收益率那么权威可信。我们不付费获得的资料不权威也就罢了，但以付费方式获得的资料，其不可信是要坚决改革的。这些需要我们从发达国家获取经验并不断改进，需要有一个统一准则指导估价服务的实践问题。
经济全球化趋势下，要站在同一平面与世界对话，必须积极形成全球范围内的统一估价规则。只有在同样的理论基础、专业准则和道德规范准则上才能真正做到估价服务全球化。我们需要统一的、兼容各国家和地区估价准则的基本估价准则。统一的估价准则将为我们拓宽服务范围，在国际交流中减少潜在的混乱与错误，架起沟通的桥梁。就我们而言，估价服务起步相对较迟，与发达国家或组织存在差距很正常，但我们为了适应全球化的需要，必须融入进去。中国作为国际评估准则委员会 (IVSC)的成员国，应该积极向IVSC揭示国内国际准则之间的差异，使国际社会意识到这些差异，加快统一准则建设的步伐，确保国际评估准则的一致性。 字串7
三、统一估价准则应尊重各国家和地区的政治、经济、文化、习俗特点 字串6
估价准则是一种制度安排，全球范围内统一估价准则的制定和实施的结果实际上是不同国家和地区间的一种财富分配，不同国家和地区往往都会设法去影响估价准则的制定，在准则制定之前及制定过程中进行竞争与协调，是一个博奕的过程，最终要达到一种平衡。在全球范围内选用一套或几套相对成熟的估价准则作为基本框架对所有成员来说都是相对降低成本的办法。这样，强势的国家和地区由于已有比较成熟的估价准则，先期研究支付的成本多，在制定估价准则过程中具有很大的优势。但是作为国际标准，必须坚持如下一些原则：①非歧视原则，没有这一原则作为基础，就不可能形成统一准则。合作的目的是合理分享合作利益的剩余，保护各成员的利益，没有利益谈不上合作。②代表性原则，作为选作统一估价准则的基本框架必须符合大多数成员的共同意愿；制定准则的机构成员组成要有代表性，能代表世界范围内各国家和地区；具体成员不仅仅包括估价服务人员，还要包括估价服务的服务对象。③充分协商原则，准则制定过程中一定要充分协商，只有制定过程充分了，才能保证实施的高效率。
努力形成统一估价准则、努力融入统一估价准则是经济全球化的需要，是共同目标。但各个国家和地区有自己的特殊性，主要体现在不同层次的政治经济制度和文化习俗方面：①国家基本政治制度存在差异，我们是公有制为主体的国家，而世界上大多数国家实行私有制。②基本土地制度存在极大的差异，美国、英国、日本实行土地私有制，而我们实行土地社会主义公有制。③地域大小差异，中国、美国、俄罗斯地域广阔，而大多数国家或地区地域较小。地域越大，各地地方政策和习俗就会产生差异。④房地产物质形态的本质没有区别，但房地产由于位置的固定性，使得房地产本身具有地域性，再与文化传统、民族习俗、宗教信仰结合，特殊性就越发明显。作为统一的国际评估准则不可能动摇各国家和地区的政治和经济制度，不可能左右各国家和地区的习俗与习惯，正如中国必须保留土地公有制，必须保留划拨土地使用权一样。也正是因为这些原因，国际评估准则(IVS)要求组织成员必须遵守所在国的法律法规，只是当国际准则与国家准则在陈述和运用方面存在差异时，提倡充分揭示这些差异，解释差异的原因并量化因差异对价值产生的影响。这些规定比较科学，符合各国家和地区的特殊性，所以本文所说的“保留”实质上是在尊重成员国国家和地方法律、法规和惯常文化、习俗的基础上制定统一估价准则。 字串9
四、估价行业需要解决的问题 字串5
国际评估准则建立与统一有利于促进跨国交易，为各国家和地区提供专业基准，提供符合新兴工业化国家需要的评估和财务报告的准则。全球化趋势下，科学的统一评估准则既要兼容国家与地区的评估准则，又要保留各自法律规定。开展全球范围的估价服务必须以统一准则为基础，具体执行时还要注重以下一些工作： 字串7
1、通过培训和交流熟悉统一估价准则，并熟知国际估价准则与国家估价准则的差异。这样具体操作时才能按国际通行标准进行估价服务，同时揭示并解释差异，量化差异对价值产生的影响。
2、房地产地域特征明显。有了统一评估准则，中国估价师有了美国MAI资格，并不意味着就能评估美国的某一物业。对地域性的法律法规和房地产市场充分了解是估价师能否胜任评估工作的必要条件。经济全球化形势下，估价领域的合作不一定就是美国估价机构到中国来，或者中国估价机构到美国去，各国估价师可以通过资格互认开展广泛的合作，按照估价服务对象的要求，实行估价师本土化。比如说估价对象在中国，估价服务对象在美国，可以由熟知统一估价准则的获美国认可的中国估价师进行估价工作。同样地，美国估价师也可以这么操作。这样可以节省成本，提高效率。
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3、为了适应全球化发展的需要，国内估价行业不仅要加强统一估价准则的培训，还要建立估价基础数据获得的机制，确保数据的可信性和权威性，增加估价工作的严谨性和严肃性。这工作可以由政府做，也可以按照市场化的方式由行业协会、估价机构或数据公司做。估价机构都习惯于从事一线估价工作，没有认真考虑这个问题。下面这个故事可以对此事作最好的解释：大家都忙着去挖金子，唯独一个商人只卖挖金子用的铲子、牛仔裤、饮用水，结果成功了。 字串2
4、继续加强估价理论与方法的研究与推广，只有站得高才能看得远，才能参与全球化竞争，分享经济全球化的利益。只研究不推广，估价新理念、新技术局限在少部分估价人员身上，不利于经济全球化的发展。只推广不研究，永远不能提高。
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5、积极拓展估价服务的外延，改变传统估价行业重视价值证明而轻投资决策咨询的现状，才能确保估价服务的可持续发展。 字串9
6、国内估价机构需加强地域间的合作交流，资源共享，降低成本，提高效率与效益。国内不同评估专业之间加强协调合作，克服本位主义，减少混乱。多头管理会使综合估价机构拆分成许多小型专业机构，机构数量不断增加，机构规模却在减小，增加了企业管理成本。 字串3
