土地估价报告容易出错的地方
第一部分 总述 4
一、估价项目名称 4 字串2
二、委托估价方 4
三、受托估价方 4 字串6
四、估价对象 4 字串7
五、估价目的 4
六、估价依据 4 字串4
七、地价定义 5 字串6
八、估价期日 6
字串5
九、估价日期 6 字串8
十、估价结果 6
十一、需要特殊说明事项 6 字串9
十二、土地估价师签名 7 字串8
十三、土地估价机构盖章 7
字串1
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8
一、估价对象描述 8
第三部分 土地估价 12 字串4
一、估价原则 12
二、估价方法与估价过程 13 字串6
(一)市场比较法 14
市场比较法可能会出现的错误： 26 字串3
（二）收益还原法 27
字串9
收益还原法可能会出现的错误； 33
字串1
（三〕剩余法（假设开发法〕 34 字串4
剩余法可能出现的错误： 35 字串3
（四）成本逼近法 36
成本逼近法可能会出现的错误： 43 字串1
（五）基准地价系数修正法 44
字串4
基准地价系数修正法可能会出现的错误 47
字串7
三、地价的确定 48
字串7
可能出错的地方： 49
第四部分 附录 49
字串1
可能出现的错误 49 字串4
字串7
字串3
修正报告应注意要点 字串8
1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
字串1
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 字串4
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 字串7
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 字串1
6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 字串8
字串6
字串1
报告中可能出现的错误
字串2
第一部分 总述 字串8
一、估价项目名称： 字串8
二、委托估价方： 字串9
三、受托估价方：
字串5
四、估价对象： 字串7
包括：1、土地使用者 字串9
2、土地位置 字串9
3、宗地数
字串5
4、面积 字串3
5、用途 字串4
6、权利状况 字串9
7、年限
可能会出现的错误：漏项、描述不规范。
字串5
五、估价目的：
包括：1、为什么评估 字串4
2、谁委托评估的 字串1
3、应用方向 字串4
可能会出现的错误：缺少应用方向。
字串9
六、估价依据： 字串4
包含：1、法律、法规、政策文件依据
字串1
2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 字串8
3、委托方提供资料 字串9
4、评估人员调查收集的资料 字串7
可能出现的错误： 字串2
（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) 字串9
（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。
字串8
七、地价定义：
包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 字串7
价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。 字串4
之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。 字串1
可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。
（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；
（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； 字串5
（3）使用年限有计算不准，选取不当情况； 字串9
（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；
（5）漏掉基准日、年限等。
八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。 字串1
可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（2）缺少日、月。
九、估价日期：是评估报告的起止时间。
可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。
十、估价结果： 字串5
估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。
可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。 字串2
十一、需要特殊说明事项
字串7
包含内容：
字串8
1、估价假设条件。
字串2
2、该报告使用的限制条件。 字串9
3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。
字串3
4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 字串5
5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 字串4
6、其它需要说明的问题。
字串1
可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。
字串6
十二、土地估价师签名 字串5
包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。 字串1
一般出错：（1）估价师未签署；（2）不是土地估价师。 字串5
十三、土地估价机构盖章 字串7
包含内容：1、估价机构名称、公章。
一般出错：（1）、估价机构未盖章；（2）估价机构资质不符合规定。 字串9
字串7
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
字串2
一、估价对象描述
1、土地位置状况 字串8
包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。 字串8
2、土地权利状况 字串1
包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。 字串7
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如： 字串7
（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）； 字串9
（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。 字串9
（3）、前后不致； 字串3
（4）、不该写的尽量不写。
3、建筑物和地上附着物状况
字串2
（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。 字串2
可能出现的错误：漏项、用语不准确。
字串7
二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）
1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）
字串1
包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。 字串6
2、区域因素
包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。
要求描述： 字串7
①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。
②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：
A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置； 字串3
B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；
C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；
D、路网密度 字串9
③基本生活设施条件 字串6
衡量设施完善度从三个方面进行： 字串8
A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施； 字串4
B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的；
字串2
C、设施保证率。 字串2
④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣； 字串2
A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标； 字串2
a、环境质量综合指标； 字串5
b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价 字串9
c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。 字串6
B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件 字串3
C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。 字串4
⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。
字串8
⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。 字串6
⑦自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。例如：某地地震因素、黄河滞洪区等。
字串7
⑧相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。
字串8
⑨说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平。区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别。 字串2
以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。 字串4
3、个别因素
(1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。
字串2
【上述因素要求与土地估价过程涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】
可能出现错误： 字串2
（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。 字串2
字串5
第三部分 土地估价
字串3
一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则） 字串8
常用的原则： 字串7
1、替代原则（所有方法适宜）
2、变动原则（所有方法适宜）
3、需求与供求原则（所有方法适宜）
4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法） 字串7
5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。 字串5
6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）
7、多种方法结合原则 字串9
8、最有效利用原则 字串6
如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。
字串1
待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。 字串8
可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。 字串6
二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程） 字串6
【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】 字串1
1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据 字串2
2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程） 字串9
可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法(表面看是两种方法实际是一种)
字串8
