运用基准地价系数修正法的探索
作者：佚名
来源：评估师信息网
日期：2006-10-20
运用基准地价系数修正法的探索 基准地价系数修正法是我国《城镇土地估价规范》和《房地产估价规范》中公布的一种土地使用权估价方法，主要用于大宗土地使用权出让价格评估。目前这种方法在评估中介机构被普遍使用，但由于上海市房地产市场的特殊性、上海市基准地价标准的局限性，以及对这种方法运用在认识上普遍存在的误区，这种宗地估价方法在运用中出现众多矛盾和问题。故从理论和实务上探索基准地价系数修正法在上海地区宗地估价中的运用有重要的现实意义。
一、上海市基准地价标准的主要特点与房地产市场价格的变化趋势
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。
上海市基准地价标准主要具有如下特点：
1、基准地价标准的估价时点为1998年6月1日，沿用至今。2003年6月30日完成基准地价更新成果，但至今尚未公布。
2、基准地价的表现形式为分类基准地价，主要分成综合、工业、住宅三大类，其中综合用地包括商业、金融、商住、商办及其它类，且楼面地价与单位土地面积价格结合使用。
3、基准地价反映的是各土地级别区域价，分十二个等级，且由内向外呈环状分布。 字串9
4、没有公布基准地价修正体系成果，包括基准地价修正系数表和影响因素指标说明等。
上海地区房地产市场价格的变化趋势
根据基准地价更新成果资料和上海市房地产市场发展状况，从1998年至今，交投活跃的上海地区房地产市场价格在时间、空间及结构上发生了巨大的变化，主要反映在以下三个方面：
1、从时间上看，原基准地价的估价时点为1998年6月30日，1998年中房上海指数为730点，至2004年底中房上海指数为1372点，累计上涨642点。其间，2002年、2003年、2004年上半年上海土地交易价同比分别上涨6.3%，15.1%，23.7%，其中环线以内地价上涨幅度更大，例如淮海中路等一级路段原基准地价为平均容积率下楼面地价8798元/M2，至2004年底，已涨到12000元/ M2以上，每亩单价高达3400万元以上。据专业人士分析，地价上涨成为推动房价上涨的最重要因素。
2、 从空间上看，上海房地产市场价格上涨在不同区域、区片和路段呈现出多样化、结构性变化，完全打破了原有环状分布的均质地域的划分。
同原有土地级别划分相比，大体出现如下变化：
内环涨幅高于外环，内环房价平均高达13845元/ M2，而外环以外地区均价为5926元/ M2，且以市中心逐级向外延伸。
出现区片分化趋势，其中最为明显的是陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇商业区也已成为房地产价格最高的区域。 字串7
部分区片、路段价格显著高于附近区域价格，天目中路新客站地段，南北外滩如大名路段已出现“天价房”。
3、 从结构上看，不同用途不同类型的房地产价格差距拉大，也使重新科学分类定价成为必要。从中房指数看，在各类用途房地价格涨幅看，由小到大依次排列基本上为工业、办公、住宅、商业；从住宅看，依次排列基本上为联体住宅、公寓住宅、花园住宅。其中，商业与办公用途的涨幅相差约90个百分点，一级路段商业用途和办公用途地价差异可高达800万元/亩左右。
二、运用基准地价系数修正法的现状、问题及主要原因
从部分中介机构调查情况看，运用基准地价系数修正法进行宗地估价现状大体如下：
1、从涉及的估价范围看，按用途分，涉及工业、商业、办公、综合及其他用途，以工业、办公及特殊用途者居多；按地区分布分，涉及内环以内、内中环间、中外环间、外环以外的各地区，以外环以外地区居多，究其主要原因是缺乏其他方法的估价条件。
2、以选择的技术思路及方法看，主要有以下四类：
（1）采用两种以上的方法评估宗地时，运用基准地价系数修正法作为辅助性手段；
（2）单独评估土地或房地分估时，运用基准地价系数修正法评估宗地价格；
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（3）依据基准地价估算出让金标准；
（4）在房地合一估价的条件下，以基准地价为辅助手段求取单独地价。
3、从技术指标及参数的取值上看，主要存在两大难点，一是基准地价标准的取值，二是技术参数期日修正系数与容积率修正系数的取值。
基准地价标准的取值分三类四种情况，一类以原基准地价标准取值，不作调整；二类以原基准地价标准取值，且以基准地价更新成果数据作修正，或直接以基准地价更新成果取值；三类使用北京市基准地价标准及修正体系。
期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。
容积率修正系数的取值主要有三类，不修正或拍脑袋取值，此类居多；参照基准地价更新成果，但缺乏可比性，参照北京市容积率修正体系。
从上海地区评估机构运用基准地价系数修正法的现状看，存在的主要问题如下：
1、主观成分大，数据拼凑状况显著。无论是单独使用或作为辅助、验证方法，运用基准地价系数修正法进行宗地估价，技术指标和参数的取值，服从于估价需要，普遍存在拼凑数据和拍脑袋的现象。
2、成为服从客户要求“捣浆糊”的主要手段。甚至在环线以内，用这种方法低估宗地价值，如某估价机构在评估市内三级地价中，每亩大体在1200万元-1500万元的现行市价，其评估值仅为350多万元，此类情况并非少数。 字串3
3、由于缺乏信息资料与技术标准，期日修正，尤其是容积率修正作为“调节器”，任意调高或调低估价结果。目前，基准地价的期日修正与容积率修正成为运用这种方法的一个难点。
4、在上海地区房地产市场价格在时空与结构上发生很大变化的条件下，盲目照搬原基准地价分类用途和土地等级标准，导致估价结果与现行市价严重背离。
5、在房地合一评估后，运用这种方法确定土地价值，使房地价值构成严重失准。
存在上述问题的主要原因有主观因素和客观条件两个方面，从客观上分析，主要是对基准地价标准及基准地价系数修正法在理论与实务两个方面存在认识上的误区有关，试分析如下：
1、 从理论上讲，基准地价系数修正法不适宜作为上海地区二、三级土地市场宗地估价的一种主要方法。其原因如下：
运用基准地价修正系数法的前提是需要有精确、完整的基准地价成果和相应的修正体系成果资料，而这正是上海市基准地价标准的局限性所在。从实务上看，过去运用这种方法评估上海地区宗地往往在技术指标与参数的取值上带有很大的主观成分，精确度较差。
同市场法一样，基准地价系数修正法的理论基础也是替代原理。但两者之间存在的最大区别在于市场法的参照物是现实的市场成交个案，而基准地价系数修正法的参照依据是过去时点评估确定的区域性平均价。基准地价标准制定的滞后性，以及参照物的非市场性，在很大程度上同市场现时状况存在时间上、空间上及结构上的差异，尤其是在上海地区基准地价标准及修正因素条件的不完整性影响下，很难从技术角度解决评估结果与市场交易价之间的矛盾。因此，一般在理论上主张把这种方法作为辅助方法使用。
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综上所述，尤其是地价标准制定的滞后性，已成为运用这种方法评估宗地时难以准确反映估价对象市场时点价值的一个重要原因，即使每年都有基准地价更新成果资料，也很难准确反映交投活跃的上海地区房地产市场在时间上、区域结构上、分类用途上等多方面的价格变化特征。
2、上海市基准地价标准的不完整性给基准地价系数修正法的运用带来很大的难度。其不完整性主要表现在以下几个方面：
缺乏完善、全面的修正体系成果，98年标准仅提供了基准地价表与基准地价图，而未公布修正系数标及相应的影响因素指标说明表等。
基准地价标准本身“不标准”，各级别土地及各类用途下的毛地、熟地地价“残缺不全”，主要技术参数如平均容积率等无标准。
土地用途分类标准缺乏科学性、准确性，尤其是综合用地，在上海地区的商业、办公及商办、商住等房地产市场价格往往存在较大的差异，在用途分类中混为一谈的本身已无实际意义。
3、交投活跃的上海地区房地产市场价格在时空与结构上的变化，从某种意义上讲，已使1998年制定的上海市基准地价失去了作为地价标准的参考价值。
