用租金剥离法计算应缴土地收益

国有划拨土地使用权作为有限产权，其转让、出租、抵押都受到严格限制。《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。那么，如何计算房地租金中应上缴国家的土地收益呢?

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一般情况下，租赁双方签订的合同价款都是房地合一的租赁价格。根据《城镇土地估价规程》中介绍的基本估价方法，房屋租赁合同中的租赁价格属于收益还原法里的总收益。该总收益里既包含土地纯收益，也包含房屋纯收益，还包括出租方应负担的一些费用，例如《规程》中介绍的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金等费用。在具体计算租金中包含的费用数额时，要根据租赁合同的内容进行判断，一项一项进行剥离，剔除总收益中包含的总费用后，可以得到房屋租赁的房地纯收益。得到房地纯收益后，由房地纯收益减去房屋纯收益就可以得到土地纯收益。