用租金剥离法计算应缴土地收益
作者：沈铁良
来源：中国国土资源报
日期：2008-07-19
《规程》里具体规定了在房地出租情况下，房屋纯收益、房屋现值的计算方法，本文不再赘述。计算得到土地纯收益后，是不是就可以把土地纯收益作为应上缴的土地收益呢?不可以，应上缴的土地收益应该是土地纯收益的一部分，而不是全部，二者并不一致。 字串2
根据收益还原法的估价原理和马克思的地租资本化理论，土地使用权价格是收益还原法中计算的土地纯收益的资本化表现，而土地使用权出让金才是租金中应上缴的土地收益资本化的一种表现。土地使用权出让金作为是土地使用权价格的一部分，二者是不能等同的。这样理解在《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定中可以得到验证。 字串8
《办法》第六条规定，符合条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，划拨土地使用权可以出租，其条件之一就是依法律规定签订出让合同，交付出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。《办法》第二十六条规定，土地使用权出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。可见，房地出租涉及国有划拨土地使用权时，应上缴的土地收益应该是租金中土地纯收益的一部分，该部分的比例参照《办法》第二十六条规定，应该不低于土地纯收益的40％。 字串7
根据以上分析，下面大致计算一下6月24日《地产周刊》刊登的租赁案例应上缴的土地收益情况：
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