用租金剥离法计算应缴土地收益
作者：沈铁良
来源：中国国土资源报
日期：2008-07-19
将5年85万元租金作为总收益，如果不考虑预付租金的利息收入，可知年总收益为17万元。分析租赁案例的租赁合同，剥离剔除各种费用，用17万元减去总费用得到房地纯收益。再计算所租赁房屋的现值，用房屋现值乘以建筑物还原利率，得到房屋纯收益。将房地纯收益减去房屋纯收益，得到土地纯收益，再以该土地纯收益乘以不小于40％的比例，即可计算得到应上缴的土地收益。 字串5
这是一种方法，此外，还可以直接由地价入手计算应上缴的土地收益：用不小于40％的比例乘以标定地价，得到应交土地使用权出让金数额，用收益还原法公式倒算，可以计算得到应上缴的土地收益。简单一点，可以直接用应交出让金数额乘以土地还原利率，计算结果就是应上缴的土地收益： 字串9
该租赁案例所在地段的基准地价为820元/元方米，若以该基准地价作为标定地价，设定出让金占标定地价的比例为40％，该租赁案例所占划拨土地应交出让金为820元／平方米×310平方米×40％=10168元。现在一年期银行贷款利率为7．47％，以此利率为参照，设定土地还原利率为 8％，简单估算一下每年应上缴的土地收益为101618×8％=8129．44元／年。
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以上计算方法仅出发点不同，其原理完全一致。在实际计算时，如果取值准确合理，最终计算的应缴土地收益应该基本一致。
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现在划拨土地上房屋出租现象十分普遍，正确合理的计算应上缴的土地收益十分重要。若地方政府有收取土地收益(即国家地租)的规定，应从其规定。没有具体规定的，应该根据《办法》的规定或从分析租赁合同入手，计算应上缴的土地收益。若各种计算方法不分主次，应取最高值作为应上缴的土地收益，这样做既符合《办法》中出让金不低于标定地价 40％的规定，也保证了国家收益的取得，增加了国家财政收入。 字串9
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