地价评估价值不能委托估价方说了算

随着土地评估市场的放开，市场竞争越来越激烈、残酷，为了争夺客户，评估公司必然要迎合“买单人”的口味。一些评估公司充分利用对评估技术和国土法律法规相当熟悉的优势，抓住评估方法上的一些漏洞和空白，挖空心思将取值范围的灵活性运用到极点，以达到既满足买单人的要求，又能规避自己责任的目的。有些评估公司为此失去了客观公正的立场。

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这使得地价评估备案环节处境尴尬：一方面，按照国家政策意图，地价评估备案在管理形式中力度是最轻的，目的是弱化行政部门的土地定价权而强化市场规律调控；另一方面，每一本看似平静的评估报告都是多方利益激烈博弈后的结果，备案部门保持沉默则已，一旦对价格提出异议，就要面对开发商、用地单位、评估公司、甚至于内部人员、政府利益代表方的多方压力和质疑。这种权微责重的模式让备案部门处境尴尬：管松了，说你失查，造成资产流失；管严了，说你放大职权，不搞好服务。

换一个角度来看，评估的地价就算是在合理范围内上下浮动，其土地总价也可能相差十万元、百万元甚至千万元，利益空间巨大。尤其在目前土地市场发育不尽完善的情况下，地价是多方利益博弈的重要关口，这么重要的关口仅依赖一份土地评估报告显然不合理。所以应建立一种能公平公正地对各方利益进行制衡，又能使定价水平基本符合市场行情的定价机制。 字串7

根据这一思路，笔者设计了一种新的定价模式： 字串8

由国土资源部门抽签选取2家-3家入围的评估公司，对土地分别进行评估，再由国土资源地价管理部门测算合理区间值，并提供同一供需圈标定地价修正计算结果，之后将合理区间值、修正后的标定地价结果、评估公司结果以及各种结果的平均值不记名报专家组成员，专家组成员分散式对结果进行投票，按投票额进行加权平均得到结果，最后由底价确定组根据需要，对此结果进行上下浮动不超过1％的微调作为底价。 字串7

这个模式的优点是：多方参与定价及产生地价结果的特殊的流程设计避免了由个别方掌握土地价格主动权的现象；由国土资源部门根据评估资质确定几家机构入围并摇签决定，可避免评估机构受“买单人”影响的现象；由国土资源地价部门测算合理区间和提供标定地价修正结果将有力保障国家收益不受恶性侵占；由专家组成员在分散情况下迅速完成投票后汇总统计，既符合特尔菲法原理，也避免了定价成员不熟悉估价技术的弊端；由底价确定组对最后结果进行不超过1％的微调能体现市场灵活性。 字串4

土地市场是变化无穷的，有时候可能一块好地遭遇冷市场，一块差地却拍出高价，有时候一个时期推出宗地过多，一个时期却无地可推，有时候一宗地人人抢着要，多宗地却无人过问。在这种非常态时期，首先要有前瞻性；然后适当地根据形势进行战术调整。比如明知是块好地，偏遇市场冷行情，则一定要缓推；一个时期宗地扎推，则从中理出轻重缓急，将能延后的适当延后；多宗地无人问津时，则可以考虑采取先推好地、大地化小、小地捆绑，增加一定的优惠条件、组织开发商看地推广、办手续上门服务等一系列措施来促进成交。只有顺市而变，符合市场价值的地价才能得到实现。 字串9