谈集体土地上非居住房屋的拆迁评估
上海世博会、虹桥交通枢纽、浦东机场扩建以及几条轨道交通等重大工程的建设进一步带动了整个上海的动拆迁。动拆迁的量、难度和复杂性也在不断加大。在我们估价行业中，许多专职人员都参与着房屋拆迁评估工作，主要包括城市房屋拆迁评估和集体所有土地的房屋拆迁评估两大块内容。在多年的动拆迁评估业务中，我公司接触较多的是城乡结合部区域的集体土地上的居住房屋和非居住房屋两种类型的拆迁评估。
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《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第九条第二款规定：“拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、经营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。”由此可见，集体土地上非居住房屋估价的关键在于合理定好各类房屋的建安重置价和集体土地相应的土地使用权取得费用。房屋的建安重置价的估价问题不大，估价的焦点和难点还是集中在确定“相应的土地使用权取得费用”上，估价人员与拆迁人、被拆迁人之间有时会因此产生分歧，估价人员之间也会出现观点上的不一致，给估价工作带来了一些困扰。下面我就谈谈在对集体土地上非居住房屋进行拆迁评估时，我们该如何来确定“相应的土地使用权取得费用”。
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一、从现有法律、法规来理解集体土地的所有权和使用权
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根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款中规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。第十条中规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。另根据上海市人民政府办公厅《转发市计委等三部门〈关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见〉的通知》(沪府办[2001]54号)中的规定，“集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、置换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中”、“鼓励工业园区以外的集体经济组织，通过土地使用权合作、入股、联营、置换等流转方式，取得工业园区内土地使用权”。《通知》同时还规定了“加强土地流转的价格管理。逐步建立以基准地价为指导，市场地价为主导，保护地价为补充的价格调控机制。” 字串7
显然，在估价前要弄清估价对象集体土地的土地所有权、使用权的权利人、主要的权利义务和相应的经济利益、集体土地流转上的限制条件及对其价格的影响、集体土地的取得及其已支付的代价等。由于集体土地在以上各方面均不同于国有土地，使得集体土地使用权和国有土地使用权两者的估价会存在很大的差异。 字串5
二、确定集体土地非居住房屋相应的土地使用权取得费用时应注意的几个问题 字串5
1．弄清估价对象的产权关系、土地使用权取得方式和已支付的费用
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“集体土地上非居住房屋”就是平时我们所说的集体建设用地上的企业房屋，而“相应的土地使用权”就是我们所说的集体建设用地的土地使用权。从已获得的房地产权证(我们说的红证)、集体土地使用证、集体建设用地的土地批文和建筑工程规划许可证来看，土地使用权和房屋产权有的属于同一个权利人，有的属于两个不同的权利人，我们在估价时先要弄清楚产权关系，理清所有权人、使用权人的权利义务和相应的经济利益。这些集体建设用地的土地使用权在当时取得的方式较多，有一次性支付租金或年付租金、一次性付款买断或以土地使用权作价入股、合作、联营等，取得若干年或五年限的土地使用权，我们应在评估前通过取得土地时订立的合同、协议或者付款凭证，弄清拆迁对象土地使用权权利义务和已支付了哪些费用等。土地使用权的产权关系、取得方式和已支付的费用的不同，对估价是有影响的。 字串4
2．根据拆迁补偿对象确定估价的思路和方法
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《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》第四条第二款规定：“相应的土地使用权取得费用，是指土地使用权人在估价时点，在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。”
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“相应的土地使用权取得费用”无论是以何种方式取得，我们评估时的技术思路基本上都是：根据拆迁对象的特性选取估价方法，确定土地使用权取得费用的价格构成，明确价格构成中的每一项取值依据，结合实际确定还需考虑对价格有影响的其他因素的修正。 字串9
虽然现实中存在着集体土地使用权交易和租赁的情况，但因集体土地使用权在流转上的限制，登记的集体土地使用权交易案例很少。集体土地使用权的租金也不能作为相应的土地使用权取得费用的估价依据。另外，“相应的土地使用权取得费用”以支付的相关费用为依据，因此我们只能采用成本法进行估价。
3．明确价格的构成和取值依据
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(1)价格的构成
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“相应的土地使用权取得费用”应是依据估价时点取得集体建设用地土地使用权所支付的费用，但是早在2003年土地管理部门已基本停止了对集体建设用地的审批，这样，我们要获取估价时点集体建设用地土地使用权的取得费用就比较困难。以前将集体土地的农用地或非农用地转变为建设用地时通常会发生的费用有：耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费、农田设施和地上地下建筑、构筑物补偿费，但不是每个建设用地都支付这些费用。我们应考虑以取得土地时实际所支付的费用项目为依据，参照估价时点上海市现行的相关费用标准进行评估。但这只是考虑取得集体建设用地土地使用权时所支付的费用，而大部分拆迁对象都是已投入开发、配套较成熟的建设用地，其中还有部分在取得土地当时因拆除地上建筑物已支付过拆迁费用，因此估价时在价格构成中还需考虑取得土地使用权后所投入的开发费用(包括取得土地时所支付的动拆迁费用)、相应的利息和利润。 字串7
除此之外，还有养吸劳安置费、土地增值收益该不该计算在内呢?一般情况下，取得集体建设用地使用权时土地所有权没有发生变化，因此不会发生征地养吸劳问题。可在现实中会有因农用地或非农用地转为集体建设用地而安置部分养吸劳人员的现象存在，它只不过是以村集体经济组织自行安置、建设用地企业安置或由其自谋出路的方式存在。在估价时要结合实际情况，当被拆迁人使用集体建设用地时确有安置过养吸劳人员的事实存在，我们也应将养吸劳安置费纳入相应的土地使用权取得费用的价格构成。随着集体建设用地的形成，使得土地性能、周围环境的改变、土地利用率和企业产业的聚集度提高了，带来了土地收益的增值。土地增值收益有可能有一部分因土地所有权没有改变归农民集体所有，另一部分因土地使用者投入开发归使用人所有。不管怎样，“相应的土地使用权取得费用”价格的构成中还是要包含这部分内容，只是在估价时要注意理清楚。 字串9
综上所述，“相应的土地使用权取得费用”价格的基本构成应包括：耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费、农田设施和地上地下建筑、构筑物补偿费、养吸劳安置、土地开发费用、利息、利润和土地增值收益。
(2)价格构成的取值依据 字串7
“相应的土地使用权取得费用”价格构成的取值，以取得集体建设用地土地使用权时实际所支付的费用项目为依据，参照估价时点征用土地的国家相关税费标准。
①耕地占用税：依据《上海市人民政府关于发布〈上海市耕地占用税征收实施办法〉的通知》(沪府发 [1997]36号)。 字串4
②耕地开垦费：依据《上海市人民政府批转市财政局等四部门制定的上海市耕地开垦费管理暂行办法的通知》(沪府[2004]33号)。 字串8
③土地补偿费：依据上海市房屋土地资源管理局《关于调整本市征地土地补偿费标准的实施意见》 (沪房地资法[2008]551号)。
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④青苗补偿费：依据上海市物价局、上海市财政局《关于调整本市征地青苗补偿费标准的通知》(沪价商[2006]9号)。 字串8
⑤农田设施和地上建筑物补偿费：依据上海市房屋土地资源管理局、上海市物价局《上海市征收集体土地财物补偿标准》(沪房地资法[2007]277号)。 字串3
⑥养吸劳安置费：依据《上海市人民政府关于印发〈上海市被征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法〉的通知》(沪府发(2003)66号)以及各区县的相关政策。
以上几项的计费基数均以估价对象实际发生数量为基础。
⑦土地开发费：根据估价对象的土地配套开发程度(包括取得时所支付的动拆迁费用)，依据现行市场价格进行测算。
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⑧利息：根据现行中国人民银行公布的利率来确定利息，以前面几项土地取得费和土地开发费作为基数计算利息。 字串5
⑨利润：由估价人员进行市场调查分析后确定利润率和土地增值收益率。利润以土地取得费和土地开发费作为计算基数。 字串8
4．估价时需考虑影响价格的其他参数
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“相应的土地使用权取得费用”并没有反映出由于区位条件(如临街状况、交通便捷度等)、使用年限等因素造成的差异性。集体建设用地的土地使用权通常是年无限的，但实际拆迁评估中会碰到许多因为集体土地所有者以一定年期土地使用权与另一方合作、入股或联营，使得集体建设用地使用权是有年期限制的。这样就会出现在同一拆迁区域范围内集体建设用地土地使用权的使用年限和已使用年限的长短的差异，还会存在同—拆迁区域范围内所处的地理位置、临街状况、交通便捷度等区位条件的差异，为使“相应的土地使用权取得费用”更合理，我们在评估时还应考虑对确定的“相应的土地使用权取得费用”进行区位、年期等对价格有影响因素的修正。
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以上这些，只是个人在集体土地非居住房屋拆迁评估中的一些感受和看法，希望能和大家一起探讨、学习，也希望同仁纠正不妥之处，形成共识，使我们能在以客观、公正、合法、规范的前提下，评估出一个更合理的价格，维护动拆迁双方的利益。
