评估立法与房地产评估的监管
作者：佚名
来源：《中国房地产》2006年第12期
日期：2006-12-27
2005年12月，《资产评估法》被正式列入十届全国人大常委会的补充立法计划，并于2006年6月成立了由全国人大财经委牵头，财政部、国资委、建设部、国土资源部、商务部和保监会等六部门参与的资产评估法起草组，正式启动了资产评估立法程序。而从目前评估业的现状看，房地产评估利益纠葛最为复杂，评估立法必然会涉及相关部门的利益，房地产评估尤其是房地产评估的监管权限是评估立法需要解决的最关键问题之一。 一、房地产评估监管背后的利益之争
目前房地产评估在我国评估行业中占据了主体地位，现有的六种评估资质中有三种都可以从事房地产评估，即注册资产评估师、注册房地产估价师和土地估价师；相关的评估机构和评估人员也占据主要地位。涉及房地产评估管理的政府部门主要有三个，即财政部、建设部和国土资源部。虽然三个部门管理的评估体系的评估范围有差异，但都包括对房地产的评估。
从这三个部门管理的房地产评估业务看，其评估范围基本相同，而且目的和方法基本一致，只是国土资源部管理的房地产评估基本侧重于土地的评估，较少涉及房产。这样就造成财政部、建设部、国土资源部管辖下的评估机构、评估业务交叉。而为了保护自己管辖权下的利益，各主管部门进行各种制度设计，阻止其他部门管辖的评估机构和评估师进入本部门管辖范围。如凡是与财政相关的房地产评估，必须是财政部管辖下的注册资产评估机构和评估师评估；建设部管辖的房地产业务，必须由建设部管理的房地产评估机构和评估师评估等。造成对同一房地产项目的评估，其有效性只能针对本体系，超过本体系就必须重新进行评估。行业壁垒非常严重，影响了房地产评估的市场竞争，大大增加了交易成本。 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
2000年以来，我国房地产投资基本保持20％以上的增长速度，2005年末投资额达到1．58万亿；同时银行信贷业务快速发展，抵押物超过50％是房地产。这些都需要对房地产进行评估，从而带动了房地产评估业的快速发展。同时，开征物业税被提上议事日程，也必然要求对房地产进行评估。作为各自管辖的评估体系的最高权力机构的财政部、建设部和国土资源部，都希望在房地产评估中强化自身的管理职能，从而使对房地产评估监管权限的界定以及监管的层次已经到了必须要用立法来规范的程度了。
其实对于房地产评估的监管，在启动评估立法前，就存在争议。主要有两种意见，一种是统一监管模式，一种是分业监管模式。
统一监管模式主要以学者和研究人员为主，认为评估立法应构建代表和维护该行业全体从业人员根本利益的行业管理组织，制订统一的行业规范、行为准则和监管制度。并建议由国务院确定一职能部门为全国评估行业的主管部门，并从财政部、建设部、国土资源部、证监会等部门任命委员组成中国资产评估行业独立监管机构，对全国评估中介服务市场实行统一管理，制定管理制度。
评估业主要的行政主管部门都倾向于采取分业监管的模式。但各部门之间仍有一些差异，如财政部希望打破目前房地产评估业的垄断现象，解决资产评估、土地估价、房产估价等体系的矛盾和不一致，以使其管理的资产评估体系能更多介入土地估价和房产估价体系。但建设部和国土资源部则认为资产评估立法应明确不同专业评估的业务范围，并且与现行的行政管理体制相适应，各类评估应该服务于相应的管理部门；六类资格涉及的评估对象各不相同，所依据的法律、法规、技术规范、操作程序差异较大，应明确各自的业务范围，具体内容可依照相应的法律、评估对象、管理要求进行划分；“目前市场对房地产估价的要求越来越趋于经济化和专业化，因此，评估立法既要考虑社会发展的全局，又要充分考虑评估的专业性和专项特点。行政主管部门不愿放弃原来的管理职能，使房地产评估监管权限成为评估立法中最敏感、最受人关注的问题。 更多精采请到 bbs.imcpv.com
二、国外房地产评估监管模式
由于房地产评估与金融、税收关系密切，评估在防范金融风险、维护金融资产安全方面具有重要作用，因此国外非常重视对房地产评估的监管。但各国的房地产监管模式仍有一些差异，主要有三大类监管模式：第一类是金融机构负责监管；第二类是政府管理以征税为目的的房地产评估，其他由行业协会自律管理；第三类是行业主管部门负责监管。
金融机构负责监管的模式以美国为主。1989年美国国会通过了《金融机构改革、复原和实施法令》 (Financial Institute Reform，Recover and Enforcement Act，FIRREA)。在该法令中，非常明确地确定了美国房地产监管体系，即由国会针对房地产评估业进行立法与授权，确定监管方案；联邦政府依据该法令设立联邦金融机构检查委员会评估小组委员会，实施对房地产评估业的监管，包括监督各州的评估业监管方案的执行，监控评估促进会(协会)的活动，对全国评估师进行执业注册、收取注册费等；各州政府依法设立评估委员负责评估师的具体监管工作，包括房地产评估师的考试、注册，颁发个人执照与证书，监督评估师行为，并处罚违规者。美国政府的监管既适合各州所属郡、县政府设立的征收不动产税为目的的资产评估操作部门，又适合民间资产评估机构和评估人员。
