控制质量与风险，实现估价机构的可持续发展
在市场竞争日趋激烈、行业自律日趋严厉和估价专业日趋国际化的大环境下，各房地产估价机构都在认真思考和探索如何生存和如何可持续发展的问题。 字串3
估价服务的产品包括两个组成部分，一是对外出具的估价结果报告(含必要附件)，二是内部保存的估价项目档案。和其他行业的产品存在质量问题一样，估价产品也会存在质量问题，甚至还可能出现严重的质量问题，这是一个不以人的意志为转移的客观事实。 字串9
房地产估价不同于一般的社会中介服务。在形式上，委托方是某个客户；而实际上，估价服务不仅要对特定的客户负责，同时还要对使用估价报告的有关各方和社会公众负责，承担着一定的社会责任和法律责任。估价机构如果忽视后者，在估价报告出具之后的某个时候，当有关方面或行业主管部门组织进行外部专业审核或专家鉴定，一旦发现某个估价项目存在严重的质量问题，往往“一票否决”，导致某个项目的评估失败、某个市场领域的评估失败、社会公信力受到影响或执业资质受到影响等四种不同程度的估价机构执业风险。
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因此，估价机构的经营目标应该是双重的，既要根据客户的正当要求，多做、快做估价项目，以求生存和获取最大的经济利益；又要在激烈的市场竞争中克制某些经济利益的冲动，认真地做到理性执业、规范执业、诚信服务和优质服务，谨慎地对待每一个估价项目、每一个工作环节和每一份拟出具的估价报告，视估价质量和企业品牌为生命，“有所为，有所不为”，尽可能地规避执业风险和实现可持续发展。
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本文根据实际工作体会，结合学习和借鉴国内外同行的经验(如RICS评估和估价标准“红皮书”)，从控制估价产品质量和防范估价执业风险的角度，对估价机构如何做好职业道德规范、操作程序规范、专业技术支持、信息数据支持、报告三级审核、估价风险评估、估价资料归档和提高整体素质等八个方面的工作，形成核心竞争力和实现可持续发展的问题进行了初步探讨，供广大同行批评指正。 字串5
一、估价职业道德规范
房地产估价除了对估价机构的资质、对估价师的资格和专业能力有一定要求外，同时还对估价师的职业道德提出了较高的要求。 字串6
估价机构通过加强估价师及有关人员的职业道德自律，可以在职业道德层面上，有助于他们抵抗外界的诱惑和压力，坚持“独立、客观、公正”的估价原则，以达到控制估价质量和防范执业风险的目的。为此，估价机构应严格防止可能发生的下列不良行为。 字串1
1、防止在估价机构层面上可能发生的不良行为，主要应注意：
(1)不要超越本机构资质等级许可的业务范围承接估价项目。
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(2)不要超越本机构专业能力的范围承接估价项目。
(3)不要擅自设立分支机构承接估价项目，以及用分支机构的名义出具估价报告。
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(4)不要承接与估价对象或当事人有利害关系的估价项目，以及无法妥善处理有关当事人利益冲突的估价项目，或者委托方品行和诚信度明显存在问题的估价项目。
(5)不要采用任何恶意的和不正当的市场竞争手段，如曲意迎合客户进行高估或低估，压低收费标准，采取给予回扣、提成或高消费等商业贿赂，肆意诋毁同行，等等。 字串9
(6)不要在未经客户书面同意的情况下擅自转包受托的估价业务。
(7)不要出现本机构人员以个人名义接受估价委托的情况，以及出现借用其他机构的名义或者他人借用本机构的名义出具估价报告的挂靠现象。
(8)不要出具违反估价相关法律、法规、政策、标准规范和指导意见的估价报告。
(9)不要出具有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的估价报告。
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(10)不要在未经客户同意的情况下，对外公开或泄露估价活动中知悉的客户商业机密和个人隐私。
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(11)不要片面追求出报告的速度和短期经济利益。
(12)不要不按时，或者不真实、不准确和不完整地向行业主管部门上报房地产估价信用档案信息及其他资料 字串3
2、防止在估价师个人层面上可能发生的不良行为，主要应注意： 字串1
(1)不要以个人名义承接或转包估价业务。 字串4
(2)不要同时在两个或两个以上的估价机构执业。
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(3)不要借用他人名义或允许他人借用本人名义出具估价报告。
(4)不要接受超越本人专业能力的估价项目，以及没有充裕时间做的估价项目。
(5)不要在外界的诱惑或压力下，丧失估价师的职业尊严和专业水准，按客户指定的估价结果出具虚假、失实的估价报告。 字串3
(6)不要把估价自贬为只是委托方所需的例行手续，草率从事，有失水准，偏离专业服务的定位。 字串6
(7)不要在估价报告中故意隐瞒或歪曲事实真相，含糊其词，误导客户，而应以诚相待，让客户正确和清楚地了解估价结果，以及有关估价对象和估价工作的全部客观依据。 字串5
(8)不要在估价中表现出个人对估价对象或者对客户的好恶，以避免由于个人的感觉和爱好，影响到估价的正确判断和估价结果的合理性。
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(9)不要把自己的利益凌驾于客户利益之上，不要怠慢和歧视任何客户，而应尊重客户，尽最大能力维护客户的正当利益，并严守客户商业机密和个人稳私。
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(10)不要在出现问题时一味推卸责任和随意责备他人，而应实事求是地检讨自己，如果确实是自己的问题，就要勇于承担全部责任。 字串2
(11)不要在工作场合或日常生活中放松对自己的要求，因为个人的言行和名声往往关系到客户对估价机构的评价，以及对估价师群体和估价行业的评价。
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(12)不要在市场竞争中诋毁同行，但如果发现有人玩忽职守，假公济私，败坏本机构以及行业的声誉，则应坚持原则，勇于批评和指正。 字串2
二、估价操作程序规范 字串7
在对估价项目进行外部专业审核或专家鉴定时，无论是国内同行还是国外同行，都十分重视审查这一项目是否履行了估价规范要求的各项估价操作程序，是否在估价过程中出现了专业疏忽和失误，并以此作为间接肯定或间接否定估价结果的一个重要依据。 字串8
估价机构通过规范估价操作程序，强调估价人员要把每个程序都认真做到位，可以在估价操作程序层面上，有助于规范估价行为、避免估价疏漏和失误，以达到控制估价质量和防范执业风险的目的。为此，估价机构应根据规范要求，以及自身特点和需要，制订估价操作程序，明确有关人员在下列各个主要工作阶段必须注意和做到的事项。 字串4
1、接受委托签订协议书阶段
主要应充分与客户进行沟通，全面了解估价目的、估价对象、估价时点、估价的合法性，客户的品行和诚信度，以及本估价机构是否与估价对象或当事人有利害关系，估价项目是否超越本估价机构资质等级许可的业务范围或专业能力的胜任范围，进而判断估价项目的风险程度和是否应该接受估价委托；如接受估价委托，应正式签订估价委托协议书，明确估价基本事项，以及明确签约双方的权利和义务。
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2、估价实务操作阶段 字串8
主要应根据估价对象房地产类型和估价目的，选派职业道德良好和专业能力胜任的估价师承担具体估价工作；估价师必须根据统一拟定的常规估价作业方案(对一些重大或特殊的估价项目应专门制定估价作业方案)，严格按照估价规范和本机构估价实务操作技术准则的要求进行估价；估价师应亲自实地查看估价对象，认真搜集估价所需资料，并进一步核实估价对象权属状况和界定估价对象范围、用途；应认真分析估价对象房地产状况及当地类似房地产市场状况，合理和有充分依据地选定估价方法；应在估价测算过程中，正确地选择计算公式，以及合理和有充分依据地选择适用的有关数据和参数；在最终确定估价结果时，除了依据估价测算结果外，还应结合考虑一些不可量化的价格影响因素，以确保估价结果的客观合理性；对最终确定的估价结果，应明确说明其假设和限制条件；应严格按照规范的要求和本机构提供的格式版本撰写估价报告，并注意行文通俗易懂、严谨和有逻辑性。
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3、估价报告三级审核阶段
在估价报告正式出具之前，应严格实行三级审核制度，按一审、二审和三审的程序逐级进行审核。
4、估价资料归档阶段 字串4
在估价报告正式出具之后，应严格实行估价资料归档制度，要求估价人员及时完整地将各个估价项目的有关真实资料整理归档，并妥善保存。 字串4
三、专业技术支持平台
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估价机构通过为估价师提供必要的专业技术服务，可以在技术支持层面上，有助于估价师便捷地利用估价机构的长期技术积累，以达到控制估价质量、防范执业风险和确立估价机构专业形象的目的。为此，估价机构应根据自身特点和需要，搭建一个较为实用并能适时进行更新的专业技术支持平台：其主要内容如下：
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1、贯彻执行估价相关法律、法规、政策、标准规范和指导意见的实务操作意见。
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2、各种类型房地产的现场查看实务操作意见。 字串8
3、房地产市场信息数据调查和数据库检索的实务操作意见。 字串7
4、各种估价方法应用以及有关数据和参数选用的实务操作意见。
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5、若干种不同估价目的和不同房地产类型的估价结果报告格式电子版本。
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6、若干种采用不同估价方法的估价技术报告格式电子版本。 字串7
7、各种估价常用表格样表和估价报告常用语言示例，如致委托方函的常用语言、选择估价方法依据的常用语言、分析各区域和各种类型房地产市场状况的常用语言，分析各种类型抵押房地产变现能力的常用语言，等等。 字串9
8、估价报告快速生成办法和有关软件。
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9、形成估价师能静得下心来，密切结合估价实务中遇到的问题，进行学习、思考、研讨和自主创新的氛围。
10、形成估价机构能随着业务的逐步拓展，及时组织进行研究创新、提供相应专业技术支持和不断丰富技术积累的机制。 字串5
四、信息数据支持平台 字串7
估价机构通过为估价师提供必要的房地产市场信息数据服务，可以在信息数据层面上，有助于估价师在经过现场查看和进行一定市场调查的基础上，正确把握估价对象的价位，以达到控制估价质量、防范执业风险和确立估价机构专业形象的目的。为此，估价机构应根据自身特点和需要，搭建一个较为实用并能适时进行更新的房地产市场信息数据支持平台，即建立自己的数据库。
从狭义角度理解的估价机构数据库，其主要内容应包括房地产交易价格信息资料分库、租金价格资料分库、建筑工程造价资料分库和土地价格资料分库等。搜集的数据资料应真实、可靠和详细，并按地区和房地产类型进行分类。
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根据信息数据的主要来源，估价机构数据库又可以分为外库和内库。所谓外库，是指充分利用社会资源，以最小的代价建立起来的、能为我随时使用的房地产市场信息数据库。所谓内库，是指估价机构主要依靠自己力量建立起来的房地产市场信息资料数据库。
五、估价报告三级审核 字串1
估价机构通过实行以三级审核为主的估价报告质量管理制度，可以在质量控制层面上，有助于将估价师基本上是个人独立完成的估价报告，及时地纳入估价机构的质量监管之下，以达到控制估价质量和防范执业风险的目的。为此，估价机构应根据自身特点和需要，认真做好估价报告的三级审核。
所谓三级审核，是指各有不同侧重要求的三个层次的逐级审核，如一审为初审，撰写报告的估价师自审和评估组长审核；二审为复审，评估部经理审核；三审为终审，总估价师审核和公司总经理审核。其中一审和三审均为双人双责。各级审核可以有不同的审核重点，但均应认真到位和独立进行，不可敷衍了事、签个名走过场。
六、估价风险等级评估 字串4
估价机构通过实行估价风险等级评估，可以在风险管理层面上，有助于进行估价风险程度的识别和预测，以达到控制估价质量和防范执业风险的目的。为此，估价机构应根据自身特点和需要，组织开展以下几个方面的风险评估。
1、估价结果误差评估
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估价结果的误差大小可采用一定的量化指标来评估，如采用估价结果容许偏离度(P)进行评估，P＝[(A－B)／B)×100％。其中，A为估价报告中的估价结果值，B为本机构几位资深估价师独立判断得出的估价结果值的简单算术平均数。 字串3
一般地说，当—P—值小于10％，误差较小，一般不存在估价风险；当—P—值为10％—20％，误差明显，存在一定的估价风险；当—P—值大于20％，误差较大，估价风险随之增大。
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2、估价师和市场开拓人员的职业道德水平评估
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可依据本文前述职业道德规范部分的内容，对本机构有关人员的职业道德水平进行定性分析评估，如分A、AA和AAA三个等级。职业道德水平等级越高者(如评为AAA)，其经手项目的估价风险越小。
3、估价师专业能力评估。
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对本机构估价师的专业能力可进行定性和定量相结合的分析评估，如分A、AA和AAA三个等级。定性评估，主要依据估价师对房地产市场的分析能力和价格把握能力，正确和有创造性地运用房地产估价理论和方法的能力，房地产估价相关知识的学习和运用的能力，估价报告的文字表达能力，与客户的沟通能力等。定量评估，主要依据估价报告三级审核中发现的差错率，被评为本机构优秀估价报告的次数，以及在行业刊物和学术会议上发表的论文数等来确定。估价师专业能力水平等级越高者(如评为AAA)，其经手项目的估价风险越小。
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4、客户诚信度评估 字串6
可依据长期合作过程中对客户素质的观察和了解，视其委托的估价对象房地产特点、估价要求和费用结算等情况，以及表现出来的品行和诚信度等情况，对客户的诚信度进行定性分析和甄别，如分B、A、AA和AAA四个等级。如发现某客户一次或数次要求按指定结果进行评估，并有欺骗和明显恶意的现象，即应定为B级，列入不受欢迎的客户名单。客户诚信度等级越高者(如评为AAA)，其委托项目的估价风险越小。为了规避风险，估价机构必须对客户有所选择，并将其诚信度评估列为客户资料中的一个重要内容，以供内部参考掌握。
七、估价项目的资料归档
估价机构通过实行档案管理制度，要求估价师及时完整地将有关估价项目的真实原始资料整理归档，可以在档案管理层面上，有助于妥善保存各估价项目整个估价过程的工作痕迹，以达到控制估价质量和防范执业风险的目的。为此，估价机构应根据自身特点和需要，制订并严格实行估价项目档案管理制度。
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估价项目归档资料分为实体档案和电子档案两种形式，其内容包括估价报告类、工作流程类、工作底稿类和档案管理类等项资料。估价师在出具估价报告后一个月内，应按要求及时将该项目一切必要的资料整理归档。
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八、估价队伍整体素质的提高
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根据管理学中的“木桶理论”，如果把估价机构比作一个盛水的木桶，把估价机构内的各个估价师比作围成木桶的木板，由于不管是谁做的估价项目都可能因质量问题而被追究，并进而引发估价机构的执业风险，因此，估价机构必须解决人才的短板效应问题。
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估价机构通过提高估价队伍的整体素质，可以在人员素质层面上，有助于解决短板效应问题，以及培养和造就高素质人才问题，以达到控制估价质量和防范执业风险的目的。为此，估价机构应根据自身特点和需要，认真做好下列几项工作： 字串1
1、积极组织和支持估价师参加行业举办的继续教育活动和学术交流活动。同时，根据本机构特点，有计划和有针对性地，自行组织进行职业道德教育，以及专业意识、质量意识、风险意识、企业品牌意识和可持续发展意识的教育；组织进行估价专业技术的学习、研讨和自主创新；鼓励和支持估价师通过在行业刊物和学术会议上发表论文等方式，加强与业内同行的交流，不断提高专业素质和不断扩大行业视野。
2、组织制订和贯彻实施有关估价技术管理、质量管理、合同管理、档案管理和财务管理等项管理制度，以及搭建专业技术支持平台和信息数据支持平台。
3、努力营造爱岗敬业、和谐团结、理性执业、规范执业、诚信服务和优质服务的良好氛围。
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4、努力营造尊重专业知识、尊重实务经验、尊重专业人士的良好氛围，要让估价师产生尊严感、成就感和归属感。要真诚地关心估价师的成长，积极创造条件促进他们的成长，并努力使他们中间的一部分人逐步成为专门从事某一类型房地产估价的专家和领军人物。 字串7
5、建立正常合理的人才流动机制，既要注重培养、留住和及时引进德才兼备的估价师，稳定估价师队伍；又要依据有关法规，及时辞退那些屡教屡不改的“短板”型估价人员。
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6、认真贯彻以人为本的经营理念，确立估价师的主体地位，并在企业体制和利益分配上较好地体现人才的价值，使其个人利益与企业利益趋于一致，做到劳资双方和谐共处，人人重视估价质量，人人防范估价风险，人人关心估价机构的健康成长和可持续发展。
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