对工业用地出让方式转变的理性思考
一、工业用地协议出让的原因追溯 来源:评估师信息网 http://www.imcpv.com
1、征地成本过低：地方政府协议出让工业用地的经济原因 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
当前我国处于工业化快速发展时期，对工业用地的新增需求很大。在各个城市“退二进三”、“腾笼换鸟”政策的引导下，这种新增需求大多是通过征收城市周边的农地来解决的。农地征收中的征地成本不可避免地对工业用地出让方式产生了一定影响。从农地到待出让工业用地，实质上等同于从原材料加工成商品。在这个生产过程中，政府需要土地平整、配套设施建设等投入，连同征地成本和投资利润，共同构成待出让工业用地的市场价值，即C＝C1＋C2＋P，C为待出让工业用地的市场价值，C1为征地成本，C2为土地平整、配套设施建设等投入，P为政府投资利润。在这三项构成中，C1本应该占绝大部分的份额，因为它不但包括土地补偿费、安置补助费等，而且还应包括用途转变带来的大部分土地增值(用途转变带来的土地增值对C起着举足轻重的作用)，这部分土地增值理应归其先前的所有者农民所有，但在现实中，这些增值部分全部被地方政府拿走，实际到农民手中的C1就少得可怜。由于土地用途转变带来的巨额增值，地方政府投入很少，甚至根本没有任何投入，这就导致了在出让工业用地时，如果不考虑或较少考虑土地用途转变带来的增值，对地方政府而言，也不会产生什么明显的直接的损失。所以，地方政府就敢以大大低于市场价值的协议价格出让工业用地。这就是地方政府协议出让工业用地的深层次的经济原因。
2、财政体制和政绩衡量机制：工业用地协议出让的制度原因 http://www.imcpv.com
我国现行的“分灶吃饭”财政体制是工业用地协议出让在制度层面的直接原因。在这种财政体制下，地方政府担负着发展地方经济、提高当地人民生活水平的重任，而这些必须以巨额的稳定的财政收入为支撑，这就迫使地方政府必须想方设法去谋求财政收入的最大化。招商引资，借以带动本地经济发展便成为大多地方政府的首选策略。怎么招，怎么引，怎么才能对投资商更具吸引力，各地政府各显其能，一系列优惠政策纷纷出台，土地这一重要的生产要素便自然而然地成为吸引客商的砝码和牺牲品，于是各地政府竞相压低地价，甚至不惜以零地价出让土地，这种近乎疯狂的做法也理所当然地只能选择可以掩人耳目的协议出让方式了。 评估师信息网
其次，我国的政绩衡量机制也对地方政府协议出让工业用地起了推波助澜的作用。当前我国很多地方政府都把GDP和招商引资成果作为衡量政府及官员政绩的重要指标，所以，在一些地方就出现了把招商引资作为硬性指标分配给政府各个部门甚至落实到人的不合理现象，为了完成任务，也就出现了一些党政官员满世界乱跑找投资商的不正常现象。地方政府如此的诚意十足，精明的商家们提出一些苛刻的条件(包括压低地价)也就在情理之中了。 http://www.imcpv.com
3、工业自身特性：一定程度上阻碍了市场化的配置方式
在工业用地协议出让的原因分析中，我们不能忽略工业的特性问题。采取市场化的土地配置方式，必须以足够多的用地需求者为前提，而工业自身所具有的特性往往容易导致工业用地需求者的不足。不同性质和规模的工业项目，因其对原料产地、工艺流程、生产安全、交通运输、环境保护等方面的要求不同，其在区位选择、用地规模、配套设施、利用强度等方面的要求也有着明显的差异，这在客观上造成了工业用地不象商业、旅游、娱乐用地那样存在竞争充分的市场，也就在一定程度上阻碍了市场化的土地配置方式。 评估师信息网
二、工业用地协议出让的弊端分析 更多精采请到 bbs.imcpv.com
1、导致了土地市场的混乱无序 更多精采请到 bbs.imcpv.com
工业用地协议出让，对用地者来说，是一种不公平、不公开、不公正的竞争，违背了市场经济体制的原则和要求，其结果必然扰乱正常的土地市场秩序。现实中一些企业将工业用地擅自改变用途的现象已经屡见不鲜。这主要是源于土地使用者取得土地的初衷并不在于工业用途，而在于以工业用地名义规避“招拍挂”的出让方式。这些土地使用者通过协议方式取得廉价土地后，伺机改变用途，便可获得数倍于工业生产所能带来的效益。如在工业用地上建造住宅、写字楼、别墅或商铺等。这种违法行为严重破坏和扰乱了正常的土地市场秩序。
