佛山市XX饮食娱乐中心抵押贷款估价技术报告(摘选)
作者：IMCPV.COM
来源：评估师信息网
日期：2006-10-08
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一、房地产价格影响因素分析
1.区域因素分析
估价对象位于佛山市三水区西南街道办事处。西南街道是由原西南、金本、河口3个镇（街道）以及南边宝月村委会合并而成的目前三水区最大的一个镇级单位，辖区面积234.64平方公里，辖19个居委会，31个村委会，214条自然村，常住人口20.3万，其中城区人口13.6万，是三水区政治、经济、文化的中心和佛山构建组团城市（2+5）的一个组成部分。
西南街道距广州30公里，佛山市禅城区24公里，毗邻港澳，地理位置得天独厚，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路贯通全境；流经境内伯西江、北江黄金水道，上可通广西、桂林，下可达港澳等地；以街道办事处所在地为中心，30公里范围内有机场、港口、码头，是连接粤北、粤西乃至广西等地的交通枢纽。
西南街道生态环境优美，资源丰富，供水、供电、通讯等基础设施完善；辖区内法制健全，治安良好；政府服务、公共服务体系健全。
2.个别因素分析
根据委托方提供的相关资料及估价人员现场勘察情况：估价对象***评估师信息网imcpv.com***饮食娱乐中心位于***评估师信息网imcpv.com***1、3、5号，该地段地处货场路火车站侧，距三水汽车站也仅约1公里，交通便利，但治安情况一般。待估饮食娱乐中心总占地5,468平方米，建筑面积合计5,882平方米，是一家集饮食、娱乐于一体的综合性社交应酬休息场所，主营中、西美食、文化休闲娱乐，主楼（货场路3号）为欧陆式建筑风格，环境高雅，设施齐备。
估价对象***评估师信息网imcpv.com***饮食娱乐中心主体部分（货场路3号、3号之一电梯房、中心走廊、3号一座）拥有可接待达150人的大型SHOW吧及四十多间大、中、小不同规格的豪华KTV房，房间布局超前，灯光、设施高档，可满足不同消费层次人群的需求；此外，主体中心内设有可容纳120人同时就餐餐厅。
估价对象***评估师信息网imcpv.com***饮食娱乐中心配套附属部分包括设备房、停车场、办公楼、宿舍楼等。设备房（货场路2号之二设备房）建于1995年，钢混结构，共三层，建筑面积523.505㎡，首层用途为设备安装用房，二至三层为工作人员用房；停车场（货场路1号停车场）证载建筑面积300㎡，建筑结构为钢混结构；办公用楼（货场路5号）证载为混合二层楼房，建筑面积477.67㎡，实地勘察实为三层（加建一层），现首层作饮食经营，其余作办公用房；宿舍楼（货场路5号三座宿舍楼）建筑结构为钢混结构，楼整体共五层，建筑面积1,154.79㎡，作为员工配套宿舍。
根据产权证所记载：估价对象权属人均为***评估师信息网imcpv.com***，土地使用权性质为国有，用途为商住，房屋现用途作餐饮娱乐及相关配套用房使用。
3.市场背景分析
估价对象位于佛山市三水区西南街道，三水位于广佛都市圈的西北方，历史上是我国海上丝绸之路的起点，30分钟交通“后花园”生活圈覆盖广州、佛山、肇庆等大中城市。
自二十一世纪年以来，佛山市三水区房地产市场逐渐进入加速发展阶段。特别在大佛山的统一规划建设后，更多的外省市大型房地产开发公司加入到佛山三水板块争夺战，也有许多跨国企业、国内大型企业逐渐进驻佛山三水地区，进一步带动了该地区社会经济和房地产市场的发展。今年来，西南组团建设进程大大加快，也提升了三水区的土地价值；估价对象所处的区域，自然环境优美，基础设施完善，配套服务设施齐全，吸引众多外地人到来投资和定居。而三水的商住房地产交易比较活跃，商住土地在供需基本平衡中已经略紧，预计短期内仍会保持这种发展局面。在三水区第三产业的城市经济发展迅猛，房地产、饮食服务、商贸等行业蓬勃发展，也使三水区成为房地产业投资的热土，吸引越来越多国内外知名商家的注目。
目前三水区的房地产市场，形势变化非常快，西南组团被列为“2+5”组团的重要部分，加上《三水区城市总体规划》出台，三水的房地产市场房价上升较快，平均达到2800元/平方米左右。现在不少投资商都准备发展大型度假住宅项目，房地产市场发展前景较为优越。
（二）估价思路及方法
本次估价系为委托方办理房地产抵押贷款提供价值参考。根据估价目的，在实地勘察以及相关市场调查的基础上，结合估价对象的实际情况，本次估价采用收益法。
估价对象土地用途为商住用地，现房产用途为饮食娱乐及相关配套用房，鉴于该类型房地产对未来期望收益、承担风险均能用货币进行量化，故选用收益法进行估价。
收益法的具体思路是预计估价对象未来的正常净收益，运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折现到估价时点的现值后累加，进而估算出估价对象的客观合理价格或价值。
其计算公式为：
V=a/r[1－1/(1+r)n ]
V——收益价格
a——年正常纯收益
n——收益年限
r——资本化率
（三）估价计算过程
1.房地产年总收益
估价对象位于三水区西南货场路，交能通达程度优越，待评估房地产现作***评估师信息网imcpv.com***饮食娱乐中心经营，该中心是集餐饮、娱乐于一体的综合性场所，主要营业收入来源为SHOW吧大厅、KTV包房、餐厅饮食。根据委托方提供的相关资料及对该中心现场调查情况：该中心SHOW吧大厅设计可接待客人150人，平均每人消费50元，年平均上座率为60%；各式大、中、小KTV包房44间，房间根据不同规格、档次每晚消费从五六百至几千元不等，估价时，经测算确定每间平均消费水平为900元，年平均包房率85%；餐厅设计可同时容纳120人就餐，不经营早餐，其余两餐每日就餐率约为40%，人平均消费为20元。此外经对三水区餐饮、娱乐行业调查并结合估价对象实际经营情况，确定该中心KTV、餐饮经营毛利率为60%。
综上，则有估价对象的年毛收入为：
年毛收入=（150×50×60%+44×900×85%+120×20×2×40%）×365×60%
=8,777,520.00（元）
2、房地产年运营费用
根据《税法》及佛山市目前现行有关税收政策法规，经营该类型物业需缴纳房产税、营业税金及附加、所得税等相关税费。此外，经调查同类型房地产经营状况，经营该类型物业还将发生一定的经营管理费（包括人员工资、办公费、维修保养费、广告宣传费、水电供热费、保险费以及不可预见费等），经分析计算，以上税费合计约占房地产年毛收入的55%。
综上，则有待评估房地产年总运营费用为：
年总运营费用=房地产年总收益×55%
=8,777,520.00×55%
=4,827,636.00（元）
3、房地产年纯收益
年纯收益=房地产年总收益-房地产年总运营费用
=8,777,520.00-4,827,636.00
=3,949,884.00（元）
4、资本化率r
通过调查、搜集估价对象所在地（片）区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度等资料，将所搜集的不同类型的收益率按低到高的顺序排列，并将评估对象与这些类型投资的风险程度进行分析、比较，考虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象的综合资本化率r约为8.85%。
5、收益年限n的确定
待估房产所对应土地用途为商住用地，估价时，根据委托方提供的相关资料以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，设定估价对象收益年限为40年，即n为40。
6、计算收益价格V
根据收益法计算公式，计算估价对象收益价格V
收益价格V=a/r[1－1/(1+r)n ]
=3,949,884.00/8.85%[1-1/(1+8.85%)40]
=43,130,032.31（元）
取整到仟位为43,130,000元。
三、估价结果的确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估测算，确定估价对象在估价时点2006年5月17日的公开市场价值为（大写）人民币肆仟叁佰壹拾叁万元整（￥43,130,000.00）。
估价结果详见后附《房地产估价结果一览表》。
佛山市*******房地产评估有限公司
法定代表人
二ОО六年五月十八日
