房地产抵押估价报告范文
作者：佚名
来源：评估师信息网
日期：2006-10-28
估 价 结 果 报 告
一、 委托方
***
二、估价方
估价机构全称：南阳市宏基有限责任房地产评估事务所
法定 代表人：丁金礼
机 构 地 址：南阳市张衡路房地产大厦二楼
资 格 等 级：国家二级
证 书 编 号：41290012
三、估价对象
1、估价对象区位状况：
估价对象坐落于南阳市
2、估价对象实体状况：
估价对象为
3、估价对象权益状况：
估价对象房屋所有权人为 ，《房屋所有权证》编号为宛市房字第 。
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：二00六年三月 日
六、价值定义：房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城市房地产抵押管理办法》。
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（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托合同
2、房屋所有权证
（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
（一）独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（二）合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
（三）谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（四）最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
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（五）估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
（六）替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法（成本法举例）
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用成本法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，在难以采用其他估价方法的情况下，取成本法计算结果为估价结果，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币 元，大写：人民币 元整。 更多精采请到 bbs.imcpv.com
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 元，大写：人民币 元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币 元，大写：人民币 元整。
十一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）（院落式住宅举例）估价对象的合法用途为住宅，院落式布局，独立使用性较强，不宜分割使用、转让，除非当事人协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计在 - 之间，与评估的市场价值的差异程度大约在 %- %。
（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 评估师信息网
十二、房地产抵押估价报告使用提示
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十三、估价人员：
十四、估价作业日期：2006年3月 日至
2006年3月 日
十五、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。 评估师信息网
