广州银山建设开发公司倚绿山庄综合楼资产评估报告书
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广州银山建设开发公司倚绿山庄综合楼
资产评估报告书 (2003)羊评字第1514号
广州羊城会计师事务所有限公司接受广州银山建设开发公司的委托,根据
国家有关资产评估的规定,本着客观,独立,公正,科学的原则,按照公认的
资产评估方法,对广州银山建设开发公司为抵债所涉及的倚绿山庄D组团综合
楼四,五,六层建成后的房地产进行了评估.本所评估人员按照必要的评估程
序对委托评估的资产实施了实地查勘,市场调查与询证,对委估资产在二○○
三年九月三十日所表现的市场价值作出了公允反映.现将资产评估情况及评估
结果报告如下:
一, 资产占有方企业概况
广州银山建设开发公司(以下简称公司或企业)是经广州市工商行政管理
局于一九九三年九月十五日批准成立的股份制公司.注册号:4401011303615
号;注册资本:叁仟万元人民币;住所:广州市白云区同和镇白云山制药股份
有限公司内;法定代表人:王永海;经营范围:主营:土地开发,房地产经营
(二级).兼营:批发,零售建筑材料.
二,评估目的
本项目资产评估,其评估结果作为广州银山建设开发公司抵债计算资产价 http://www.imcpv.com
值的参考依据.
三,评估的范围和对象
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本项目资产评估的范围和对象是广州银山建设开发公司倚绿山庄D组团综
合楼四,五,六层建成后的总建筑面积4883.23平方米的房地产.评估对象综
合楼为在建工程,总楼层五层,部分六层,现结构已完成,外墙装修基本完成,
建成后装有电梯二部.综合楼首,二层为商业,三,四层为办公,五层为会所.
纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致.
四,评估基准日
根据评估目的并与委托方商定,本项目资产评估基准日为二○○三年九月
三十日.我所对委托评估的资产,其评估值是以二○○三年九月三十日的价格
标准为作价依据.
五,评估原则
1,遵循独立性,客观性,科学性和专业性等工作原则;
2,遵循替代原则,以委估资产的价值不明显偏离类似资产在同等条件
下的正常价格为前提进行评估;
3,遵循合法原则,以委估资产的合法使用,合法处分为前提进行评估.
4,遵循持续经营原则,以委估经营实体持续经营为前提进行评估.
六,评估依据
(一)行为依据
1,委托方与我公司签定的资产评估约定书(2003)羊约字第1496号.
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(二)法规依据
1,《国有资产评估管理办法》(1991年国务院令第91号)和《国有资产评
估管理办法施行细则》;
2,《关于发布〈资产评估操作规范意见(试行)〉的通知》(中国资产评估
协会中评协(1996)03号);
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3,财政部《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》
(财评字[1999]91号);
4,中华人民共和国国务院办公厅国办发[2001]102号文及中华人民共和国
财政部第14号令.
5,《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法》.
(三)产权依据
1,资产占有方提供的《广东省广州市商品房预售许可证》(穗房预字第
20030187号);
2,《中华人民共和国建设工程规划许可证》(穗规建字[1998]第1061号);
3,《中华人民共和国国有土地使用证》(穗府国用[2002]字第191号);
4,资产占有方有关资产的其他产权证明文件及相关的有效证明资料.
(四)取价依据
1,广州市房地产交易资料和信息;
2,评估人员现场勘察,核对的结果及收集的有关资料.
七,评估方法
根据评估对象的类别,性质及评估目的,本项目采用收益法进行评估.根 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
据被评估的房地产所在地经营和租赁市场情况,将被评估的房地产竣工工建成
后的总收益扣除维修费,管理费,税金,保险费等支出,得出该房地产的净收
益,选用造当的资本化率,经计算取该房地产建成后的评估值.
八,评估过程
整个评估项目经过了接受委托,资产清查,评定估算,评估汇总,提交报
告等过程,具体过程如下:
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1,接受委托:我所接受委托,根据有关文件及委托方具体经济行为的需要,
与委托方协商确定了评估目的,评估范围和对象,选定了评估基准日,拟定了
评估工作计划,并签订了资产评估业务约定书.
2,资产清查:根据本项目的具体情况,我所组织了包括中国注册资产评估
师,工程师等专业评估人员组成的评估项目组,指导资产占有方进行资产清查,
收集准备资料.在资产占有方资产清查的基础上,评估人员到现场到进行勘察
取证,检查核实资产,验证有关的资料,并补充搜集相关资料.
3,评定估算:完成资产清查工作后,将收集到的有关资料和市场信息进行
筛选,分类,整理和分析,对不同的评估对象分别选择适宜的评估方法进行具
体评定估算.
4,评估汇总及提交报告:汇总评估结果,分析得出评估结论,撰写资产评 http://www.imcpv.com
估报告书和评估说明;同时逐级进行内部审核,检测评估的合理性,准确性,
工作底稿的完整性,最后提交资产评估报告书.
九,评估结论
综上所述,广州银山建设开发公司的部分资产评估结果为人民币贰仟捌佰
叁拾肆万柒仟壹佰伍拾元整($28,347,150.00).
评估结论详细情况详见《资产评估明细表》.
十,特别事项说明
1, 评估对象为—在建工程,结构,外装修等已基本完工,尚未竣工验收,
本评估报告的评估值为评估对象竣工建成后的房地产价值.
2, 评估对象的建筑面积由委托方提供,尚未经房地产测绘部门测绘,当测
绘后的建筑面积与委托方提供的面积不符时,需作相应的调整.
以上二点特别事项说明,我们提请本报告使用者引起特别注意.
十一,期后重大事项
在评估基准日后至评估报告提出日之间,本所未发现存在重大期后事项.
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十二,评估报告的法律效力
1,评估报告成立的前提与假设条件
(1)本评估结论是基于继续使用假设,公开市场假设而得出的.本评估报
告假设待估资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用;假设待估资产
可在公开市场上转让. 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
(2)本评估报告未考虑资产转让成交时可能需承担的各种成本开支和税费
对评估值的影响.除本报告中另有说明外,本报告假设委估资产均无附带影响
其价值的权利瑕疵,负债和限制.
(3)本评估报告中所依据的所有法律文件,地图,平面图均由资产占有方
提供,我们未向政府有关部门核实,其真实性由资产占有方负责,我们亦不承
担与委估资产产权有关的任何法律事宜.
(4)我们未对委估土地和建筑物界址进行测量,委估房地产的所有建筑面
积及尺寸等资料数据均依据资产占有方提供的有关文件,其真实性由资产占有
方负责.
(5)我们已对委估房地产的外貌进行视察,并在可能的范围内对内部进行
勘查.我们未对委估房地产进行结构性测试,亦未对委估房地产任何附属设施
进行测试.我们假设委估建筑物的质量是符合要求的.
(6)除本评估报告中另有说明外,我们均假设委估房地产建筑结构没有缺
损,委估土地不存在大面积的土壤损坏情况,委估土地和建筑物中不存在对其
价值有不利影响的有害物质,没有危险物的存在及有害环境条件对委估房地产
价值产生不利影响.
(7)本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和
其它不可抗力对资产价值的影响.
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2,本评估报告依照法律的有关规定发生法律效力.
3,本评估报告自评估基准日起一年内有效.
4,本评估报告仅供委托方及其上级主管部门为本次评估目的使用和送交财
产评估主管机关审查使用.本评估报告使用权归委托方所有,未经委托方许可
评估机构不得随意向他人提供或公开.
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十三,评估报告提出日期
本报告的提出日期为二○○三年十月十三日.
附件:
1, 广州银山建设开发公司资产评估明细表共一页;
2,广州银山建设开发公司企业法人营业执照共一页;
3,委托方及评估机构承诺函共二页;
4, 广州市《商品房预售许可证》,中华人民共和国《国有土地使用证》,
《建设工程规划许可证》复印件共五页;
5,广州羊城会计师事务所有限公司营业执照复印件共一页;
6,广州羊城会计师事务所有限公司《资产评估资格证书》复印件共一页;
7,广州羊城会计师事务所有限公司《从事证券业务资产评估的许可证》复
印件共一页;
8,评估人员执业资格证书复印件共二页;
9,评估对象照片共二页.
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