上海浦东新区的楼盘LY广场的一套商品房4号楼1201室
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日期：2006-10-20
房地产评估案例2.3
商品房评估案例
案例
一、待估物业为位于上海浦东新区的楼盘LY广场的一套商品房4号楼1201室。
二、选取比较对象
A：2号楼701室；
B：2号楼802室；
C：邻近相似楼盘浦东HQ花园5号楼601室
交易实例情况表
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交易实例
比较项目
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A
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B
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C
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待估物业
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坐落
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浦东新区FD路300号
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浦东新区FD路300号
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浦东新区JX路300号
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浦东新区FD路300号
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内/中/外环
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内环以内
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内环以内
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内环以内
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内环以内
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价格（元/每平方米）
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10500
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10000
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9500
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交易日期
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2005年6月
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2005年9月
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2005年11月
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2005年11月
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面积
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114
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114
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120
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114
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三、进行个别因素修正
个别因素修正表
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交易实例
个别因素
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A
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B
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C
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交通便捷度
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10
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10
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10
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自然环境
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10
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10
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10
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噪音及各种干扰
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8
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8
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8
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物业管理
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10
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10
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9
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社区环境
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10
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10
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9
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楼层
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8
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8
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7
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房型布局
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10
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10
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10
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房屋朝向
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10
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7
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10
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房龄
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10
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10
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9
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装修情况
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10
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10
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8
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交易实例A个别因素修正系数 =
交易实例B个别因素修正系数 =
交易实例C个别因素修正系数 =
四、进行交易时间修正
由于受到国家对房地产市场调控的影响，6月份上海楼市陷入低谷，许多人持币观望，房地产市场有价无市，交易量萎缩。9月份上海楼市进入了传统意义上的“金九银十”期，房屋的交易量开始缓慢回升，楼市出现复苏迹象。此外，上海市秋季房屋展销会的成功举办，对于活跃市场也起到了不小的作用。根据对上海市房地产市场的调查，进入九月份，房屋均价比六月份上涨了2%，9月以来，房屋均价平均每个月上涨1%。
交易实例A交易时间修正系数 =
交易实例B交易时间修正系数 =
交易实例C交易时间修正系数 =
五、计算待估物业的初步价格
A = 10500 = 11375（元/每平方米）
B = 10000 = 10968（元/每平方米）
C = 9500 = 10556（元/每平方米）
六、采用算术平均法求的待估物业的评估值
待估物业单价 =（11375+10968+10556）÷3
= 10966（元/每平方米）
