大连市房地产企业借用外债情况的调查报告
2006年外汇局与建设部联合出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》及2007年1月外汇局下发的《资本项目房地产项下外汇业务外汇局版操作规程》全面规范了外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，对外资房地产企业借用外债进行了严格控制，有利于加强和改进房地产市场宏观调控、规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进了房地产行业健康发展，维护了我国国际收支基本平衡。从大连市外资房地产企业借用外债情况看，外债资金流入仍呈大幅增长态势，值得关注。
1、大连市房地产行业外债特点
(1)外债资金流入增长迅猛，资金来源以港资为主
2006年大连市房地产企业外债资金流入比2005年增长366%。2005～2006年大连市办理外债签约登记的8家房地产企业中，股东为香港公司6家；新签约登记的18笔外债中，10笔外债来自香港，外债提款金额8809万美元，占全部房地产企业外债流入的82.6%。分析外债资金流入增长迅猛原因主要有如下三个方面：一是由于近年大连市不断加大城市改造，陆续被评为世界人居奖、全国最佳旅游城市等，加上原有的服装城、足球城等城市名片效应，周边城市乃至北京、黑龙江、吉林等地购房者纷纷到大连买房，使大连房地产的潜在客户群体不断加大。同时，大连与青岛、上海、深圳等沿海开放城市相比房价相对较低，给外资房地产公司留下巨大利润空间。如：2005年大连市商品房平均售价4100元/平方米，而同期青岛为5000元/平方米，深圳7500元/平方米；2006年大连市商品房平均售价5400元/平方米，而同期青岛为6000元/平方米，深圳9384元/平方米；与同类城市相比，大连市商品房售价仍有较大的上涨预期。二是由于汇率形成机制改革后，人民币汇率升值预期增强。因此，外资房地产公司在获得房地产行业较高利润的同时，还可以获得人民币升值带来的收益。三是由于股东借款在期限、利率等方面条件相对方便、灵活，因此向母公司举债占比较大。
