重点房地产开发企业利用外资情况调查报告
作者：评估师信息网整理
来源：
日期：2007-12-02
今年以来，房地产开发企业利用外资保持高速增长，规模明显扩大。1-9月份，全国房地产开发企业利用外资为423亿元，同比增长63.2%，增速比去年同期加快16.6个百分点。利用外资占房地产开发企业资金来源的比重为1.7%，比去年同期提高0.3个百分点。为了解外资对我国房地产市场的影响，国家统计局通过全国5000家重点房地产企业直报网，对资质等级在二级及以上的房地产开发企业进行了一次专项快速调查。共有6041[1]家房地产开发企业在规定时间内通过直报网络回答了问卷，有效问卷回收率为93.5%。现将调查结果报告如下： 一、房地产开发企业利用外资情况
（一）房地产开发企业利用外资相对集中于大、中城市。在6041家被调查房地产开发企业中，有利用外资的企业个数为60家，所占比重为0.99%。1-9月累计利用外资额为72.31亿元，占被调查企业资金来源的比重为1.8%。从企业分布情况来看，利用外资的房地产开发企业主要集中在上海、广州、北京、重庆、成都、深圳和苏州等大中城市。
（二）港澳台地区资金是房地产开发企业利用外资的主要来源。1-9月，被调查企业中来源于港澳台地区的资金51.03亿元，占利用外资的比重70.6%；来源于欧美国家的资金16.81亿元，所占比重为23.2%；来源于其他国家的资金4.47亿元，所占比重为6.2%。 http://www.imcpv.com
（三）利用外资企业主要为外商、港澳台商独资企业和中外商、港澳台商合作企业。60家有利用外资的房地产开发企业中有22家为外商、港澳台商独资企业，这些企业共利用外资50.83亿元，占全部利用外资的比重为70.3%；20家为中外商、港澳台商合作企业，利用外资12.7亿元，所占比重为17.6%，这两种类型企业利用外资的比重达到87.9%。22家外商、港澳台商独资企业的注册资本金为69944万美元，折合成人民币52.14亿元，平均每个企业注册资本金为2.37亿元人民币；20家中外商、港澳台商合作企业中，外资控股比例超过50%的有9家，所占比例为45%。
二、境外个人和机构[2]购买商品房情况
（一）外销商品房面积所占比重不足1%。在被调查房地产开发企业中，3428家企业有商品房销售活动，其中有外销商品房的企业个数为249家，所占比重为7.3%。1-9月份，3428家房地产企业销售商品房1.63亿平方米，其中外销商品房85.16万平方米，所占比重为0.52%。
（二）外销商品房90%以上为境外个人购买。1-9月份，在外销的85.16万平方米商品房中，有76.9万平方米为境外个人购买，所占比重为90.3%。其中，港澳台个人购买60.27万平方米，所占比重为78.4%；外国人购买16.63万平方米，所占比重为21.6%。境外机构购房8.26万平方米，所占比重为9.7%。其中，港澳台机构购房3.91万平方米，外国机构购房4.36万平方米。
评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
（三）外销商品房中商品住宅占70%以上。1-9月份，在外销的85.16万平方米商品房中，商品住宅67.48万平方米，所占比重为79.2%；办公楼为7.05万平方米，所占比重为10.4%；商业营业用房为9.56万平方米，所占比重为14.2%。
三、境外个人和机构租房情况
在被调查房地产企业中，有557家房地产企业有商品房出租行为，租给境外个人和机构的企业有49家，占有出租商品房企业的比重为8.8%。境外个人和机构承租商品房呈现如下主要特点：
（一）外租商品房占出租商品房的比重为13.3%。到9月末，被调查房地产企业共出租商品房904.56万平方米，其中外租商品房120.05万平方米，所占比重为13.3%。按用途分，外租住宅114.89万平方米，占外租商品房的比重为95.7%。
（二）对外商品房出租集中在大中城市。在49家对外有商品房出租行为的房地产企业中，上海市有15家，广州市8家，深圳市有7家，北京市有6家，这四个城市企业个数所占比重达到73.5%。
（三）外租商品房主要租给境外机构。调查数据显示，在120.05万平方米对外出租的商品房中，出租给境外个人的为9.13万平方米，所占比重为7.6%；出租给境外机构110.92万平方米，比重达到92.4%。其中，出租给港澳台机构12.48万平方米，所占比重为11.3%；出租给外国机构98.44万平方米，所占比重为88.7%。 http://www.imcpv.com
四、几点建议
（一）正确评价和密切关注外资对我国房地产市场的影响。本次调查显示，当前我国房地产开发利用外资和外资购房（租房）的比重仍然较低，对我国房地产市场的影响仍然是局部性的。外资进入房地产市场有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，提升企业的管理方式和消费者的消费观念。同时，外资的大规模进入可能会加剧国内房地产市场的竞争程度。因为目前我国房地产业仍然是中小企业为主，随着外资大量涌入，国内房地产企业将面临巨大的竞争压力。另外，实力雄厚的外资企业直接参与国内土地市场的竞价拍卖，必然拉高土地价格，进而对房价上涨起到推波助澜的作用。有关部门要密切关注外资对我国房地产市场的影响，准确了解外资的规模、结构和投资方向，及时出台各项有效措施，保证外资有序进入，促使我国房地产市场的健康发展。
（二）加强和完善对外资房地产开发企业的管理。调查显示，目前我国利用外资较多的房地产开发企业主要为外资、港澳台资独资或者外商、港澳台商控股的公司，对这些企业实施科学管理和监测尤其必要。要严格执行《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的文件精神，加强对外资房地产企业的有效管理，密切关注外资房地产企业融资渠道的变化情况，维护房地产市场的秩序。 http://www.imcpv.com
（三）提高内资房地产企业的竞争力。目前，国内房地产开发企业已经超过6万家，但真正具有一定开发规模和品牌的企业并不多，大部分项目公司性质的企业生命力短暂，无法在市场竞争中占据有利地位。因此，应加强对国内房地产开发企业的整顿管理，引导房地产企业进行优化组合，形成一批能与外资房地产开发企业进行竞争的名牌企业。
（四）加强对境外机构商品房购置和承租活动的监测。通过调研发现，对境外个人购房和租房，可以通过购房者的身份认证很清楚地掌握和了解，但对境外机构身份的甄别则存在一定难度。因为机构购房只需填写单位的法人代表信息，其企业性质、资金来源等难以掌握。因此，要加强对参与房地产开发、销售和租赁活动的境外企业和机构的监测，全面了解外资对我国房地产市场的影响。
注：[1]本次调查的范围是资质等级2级及以上房地产开发企业，部分资质等级为“暂定”及其他资质的房地产开发企业不在本次调查范围之内。
[2]境外个人和机构是指外国和港澳台地区的个人和机构，以下同。
