《房地产估价理论与方法》模拟试题及答案(一)
作者：IMCPV.COM
来源：评估师信息网
日期：2006-10-13
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 （ ）
答案：错
解析：见教材。
2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 （ ）
答案：对
解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。
3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 （ ）
答案：错
解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。
5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 （ ） 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
答案：对
解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951
7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 （ ）
答案：错
解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。
8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 （ ）
答案：错
解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。
9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 （ ）答案：对
解析：见教材。
12、 “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。 （ ） 评估师信息网论坛 http://bbs.imcpv.com
答案：对
解析： 见教材。
13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 （ ）
答案：错
解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。
14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （ ）
答案：对
解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。
15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ）
答案：错
解析： 如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 评估师信息网
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 http://www.imcpv.com
解：（1）计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
（2）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
