医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见-湘土协发〔2023〕3号

关于发布《湖南省土地估价师与土地登记代理人协会医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见》、《湖南省土地估价师与土地登记代理人协会加油站用地评估技术指导意见》的通知

湘土协发〔2023〕3号

各会员：

为解决医疗卫生、教育、加油站用地评估技术难题，协会组织专家座谈会对此进行了专题讨论。讨论意见经专家委员会研究，结合此类用地实际，形成了《湖南省土地估价师与土地登记代理人协会医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见》、《湖南省土地估价师与土地登记代理人协会加油站用地评估技术指导意见》。现该两个指导意见已经第六届第十四次会长办公会审定，特向全行业发布，供参考。

附件：
1、《湖南省土地估价师与土地登记代理人协会医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见》
2、《湖南省土地估价师与土地登记代理人协会加油站用地评估技术指导意见》

二○二三年四月四日

附件1：湖南省土地估价师与土地登记代理人协会医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见

一、适用范围

本指导意见适用于在湖南省行政辖区范围内，医疗卫生用地、教育用地土地使用权出让或补缴类相关的地价评估。

二、估价方法选择

1、优先选用公示地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法;

2、所选用的各个评估方法应保持地价内涵一致，注意挂牌案例中特殊交易条件对价格的影响;

3、出让目的评估时原则，上应按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的要求，采用包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法之一;因土地市场不发育等原因，实在无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明后，方法可以酌情选用成本逼近法和公示地价系数修正法。

三、估价方法运用与参数选取

1、公示地价系数修正法
期日修正不宜直接采用动态监测公布的综合用地的地价指数，应根据当地类似用地市场价格水平变化情况，合理分析后取值。

2、市场比较法

(1)比较实例用途选择不限于与估价对象相同用途，在比较实例过少的情况下，可适当放宽选择范围，参照当地城镇基准地价成果要求，选择公服公管用地一类用途的成交案例作为比较实例。

(2)比较实例级别按照规程要求，采用同一供需圈或同一级别案例，在土地市场不发育的地区，可以适当放宽土地级别限制，采用相邻级别或周边乡镇的案例，但不应突破市县行政区划等土地管辖区范围;

(3)期日修正不宜直接采用动态监测公布的综合用地的地价指数，应根据当地类似用地市场价格水平变化情况，合理分析后取值。

四、其他

1、国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资(入股)、企业改制土地资产处置等土地有偿供应涉及的地价评估，可依实际情况参照本指导意见执行。

2、因教育用地和医疗卫生用地较多属协议出让范畴，在底价建议时，应严格按《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发( 2018 )4号)(以下简称《规范8》) 要求:当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70%测算对比;拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照《规范》中成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比;评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。

五、附则

1、本指导意见由湖南省土地估价师与土地登记代理人协会负责解释。

2、本指导意见自2023年4月1日起执行。